자영업자들의 한숨이 깊어만 가고 있는 요즘입니다. 2021년까지는 건물주들 사이에서도 임대료를 받지 않거나 깎아주는 '착한 임대인' 운동이 일어나기도 했죠.
눈물을 머금고 사업을 접기로 한 상가 임차인이게는 '권리금'회수라도 절실한 상황이지만, 건물주 입장에서는 '권리금'은 본래 새로운 임차인에게 받을 수 있는 것이니 나와는 무관하다고 생각하시는 것이 대부분입니다.
도대체 상가 권리금을 제대로 지키려면, 상가임차인은, 또 임대인은 어떻게 해야 할까요?
상가 권리금이란...
소위 '잘나가는 상권'에 들어가려면, 대부분 '권리금'이라는 것을 지불해야 합니다.
장사가 잘되려면 '목'이 좋은 곳에 가게를 열어야 한다는 것은 누구나 알고 있는데요, 그만큼 자영업에서 '위치'는 매우 중요한 것입니다.
따라서 이렇게 좋은 자리에 있는 상가는 경쟁이 치열하고, 결국 임대인에게 임대료를 지급하는 것을 넘어서서 따로 기존 임차인에게 돈을 주고서라도 상가에 들어가려고 하게 되는데, 바로 이 돈을 "권리금"이라고 부릅니다.
이 권리금은 지역권리금(바닥권리금이라고도 하며, 점포 위치, 상권 등 장소적 이익을 토대로 형성), 영업권리금(점포의 신용과 명성, 거래처 등 무형자산에 기초), 시설권리금(기존 상가의 설비 등에 대한 대가) 등 여러가지로 구성되어 있습니다. 상가임대차보호법에서는 권리금을 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"라고 정의하고 있습니다.
법은 권리금을 어떻게 다루고 있을까
잘나가는 상가의 임대차계약이 끝날 때가 되면, 임차인은 나에게 권리금을 많이 주는 사람에게 상가를 넘기고 싶은게 당연하겠지요. 그런데 임대인은 내 건물이니 내 마음대로 새 임차인을 고르고 싶어 하는 경우가 많고, 아니면 직접 상가를 운영하려는 경우도 있는데, 이 때 임차인은 권리금을 전혀 받지 못하거나 작은 금액만 받은 채로 쫓겨나기가 일수였습니다.
문제는 임차인들이 이 상가에 들어올 때 이미 수억의 권리금을 지불하고 들어오는 경우가 많다는 건데요, 이 경우 임차인은 수억원을 고스란히 날리게 되니 이로 인해 크고 작은 분쟁이 계속 일어났습니다. 대부분 임차인들이 권리금을 한 푼도 받지 못하고 끝나는 경우가 많았는데, 이 때문에 일부 임대인들은 잘나가는 상가의 임차인을 내쫓고 본인이 직접 권리금을 받는 식으로 이를 악용하기도 했습니다.
결국 법조계와 국회에서 이 문제를 두고 치열한 논의를 한 끝에, 2015년 상가임대차보호법에 '권리금 보호 규정'을 신설하였습니다.
결국, 임대인은 '정당한 사유'가 없는 한 기존 임차인이 권리금을 받는 것을 방해할 수 없고, 실제로 임차인의 권리금 회수를 방해하여 임차인에게 손해가 발생한 때에는 손해를 배상하여야 합니다.
임차인이 권리금을 보호 받으려면
다만 이 경우에도 임대인이 임차인에게 권리금을 무조건 지불해준다는 것이 아니라, 임차인이 권리금을 받을 기회를 방해하지 않아야 하는 것에 불과하므로, 임차인으로서는 계약 종료 6개월 전부터 임대차 종료시까지 권리금을 지불하려는 신규임차인을 반드시 구해야만 합니다.
그렇다고 해서 임대인이 어느 경우에나 신규임차인을 그대로 받아들여야 하는 것은 아니고, 특정한 경우에는 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 정당하게 거절할 수도 있습니다. 이 경우 부적절한 신규임차인을 주선하다가 임대차 계약이 종료되어 버렸다면, 임대인은 손해배상에 응할 이유도 없겠죠?
특히, 임차인이 찾아낸 신규임차인은 보증금과 임대료를 지급할 능력이 있어야 하고, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 사유가 없어야 합니다.
임대인은 권리금에 어떻게 대처해야 할까
임차인 입장에서는 신규임차인이 거액의 권리금을 지불하겠다고 하면 쌍수를 들고 환영하겠지만,
임대인 입장에서는 내가 받을 권리금도 아니고, 잘못하면 나중에 거액의 권리금을 손해배상으로 물어주어야 할 수도 있으니 마냥 좋은 일이라고만 보기는 어렵습니다.
특히, 요즘에는 일부 임차인들이 권리금을 회수하기 위해서 상가 특성이나 업종에 전혀 맞지 않는 신규임차인을 억지로 섭외하거나, 허위의 권리금 계약을 만들어내기도 하는데요,
임대인 입장에서는 이 시점에 신규임차인의 정보를 정확히 확인하고, 신규임차인과의 계약을 거절할 '정당한 사유'가 있음을 정확하게 표시하여야 할 것입니다.
참고로, 상가임대차보호법에서는 임차인이 임대인에게 신규임차인에 관한 정보를 제공하여야 할 의무가 있다고 규정하고 있으니, 임대인으로서는 이 권리도 적절하게 사용할 필요가 있습니다.
최근 저는 소매유통점포업을 운영하는 B사가 국내 대기업 N사의 사옥에서 운영하던 상가의 임대차계약이 해지됨에 따라 권리금 회수 기회를 보장받지 못하였다는 이유로 N사를 상대로 제기한 손해배상청구 소송에서,
N사를 대리하여 B사의 권리금 청구에 위법이 있음을 주장·증명하고 B사의 소취하를 이끌어 낼 수 있었습니다.
권리금과 관련한 소송은, 대부분 임차인의 입장을 대변하기 쉽다고 생각하지만, 임대인 입장에서도 적절한 시점에 법적 권리를 행사함으로써 손해배상책임을 방지하는 것이 필수적입니다.
최근 경기의 변동으로 상가 권리금 또한 등락을 거듭하면서, 당사자 사이에 분쟁도 많아지고 있습니다.
권리금 분쟁은 전문가와 적절한 시점, 필요한 법적 조치를 정확히 판단하여 조기에 예방하는 것이 중요합니다.
배기형 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업하고 사법시험을 합격한 이후 국가기관 법무관으로 근무하며 대한민국의 소송을 전담하였고, 이후 대형로펌 법무법인(유한) 광장에 소속하여 사회적 이목이 집중되는 사건들을 처리하였습니다.
현재 배기형 변호사는 태평양, 광장, 세종의 대형로펌 출신 변호사들이 설립한 법무법인 청출에서, 검증된 경력의 변호사들과 원팀(One-Team)을 이루어 체계적이고 전문적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.
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