부동산 공유관계 및 공유물의 관리행위 

하나의 물건을 한명이 전부 소유하지 않고 소유지분을 나눠 여러 사람의 소유로 된 때에 그 소유 관계를 공유라 합니다. 특히 부동산을 여러 사람이 공유하여 소유하는 경우가 많이 있습니다. 

공유자는 자신의 지분 범위 내에서는 공유물을 사용·수익할 수 있으며 처분 역시 자유롭습니다. 따라서 복수의 주체가 하나의 물건이나 부동산의 소유권을 지분에 의해 제한적으로 가지는 것일 뿐 '공유'의 본질은 소유권과 크게 다르지 않습니다.

부동산의 공유지분이란

‘지분’은 각 공유자가 공유물에 대해 가지는 권리를 의미하는 동시에 그 권리 또는 소유의 비율을 의미합니다. 이 때 지분은 공유물의 특정 부분을 지칭하는 것이 아니라 공유물 전부에 그 영향을 미치므로 어느 공유자도 공유물의 전부에 자신의 지분만큼의 권리를 행사할 수 있습니다. 

지분의 비율은 공유자들 사이의 의사에 의해 정해지는데, 부동산의 공유지분의 비율을 등기하지 않는 등 지분비율에 관해 특별히 정한 바가 없는 경우에 각 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정합니다. 다만, 현재는 부동산등기법 개정으로 공유등기시 지분의 등기가 필수적으로 되기 때문에 쟁점이 될만한 가능성은 작습니다. 

공유물의 사용수익은?

공유자가 가진 지분은 공유물의 특정 부분을 지칭하는 것이 아니라 공유물 전부에 그 영향을 미치므로 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있습니다. 다만, 공유물을 어떻게 사용·수익할지에 대해서는 공유자들이 협의하여 지분의 과반수로써 결정할 수 있습니다.

공유물의 관리

‘공유물의 관리’는 지분의 과반수(공유자의 과반수x)로 결정하기 때문에, 공유자 중 과반수의 지분을 가진 자는 공유물에 관한 관리사항을 단독으로 결정할 수 있고, 이는 다른 공유자에게도 효력이 있습니다.

따라서 다른 공유자들은 과반수 지분권자가 독점적으로 공유물을 사용·수익한다 하더라도 자신의 지분에 기해 그 반환을 요구할 수 없습니다. 다만, 공유자들은 여전히 자신의 지분 비율만큼 권리가 있으므로 과반수 지분권자에게 지분비율 만큼 부당이득반환청구를 할 수 있습니다.

공유물 관리행위에 관한 주요 법리(판례)

[1] 일부 공유자가 배타적으로 점유·사용하는 공유 토지의 특정된 한 부분이 그 지분 비율에 상당하는 면적의 범위 내라고 할지라도, 공유 토지를 전혀 사용·수익하지 않고 있는 다른 공유자에 대하여 그 지분에 상응하는 부당이득 반환의무가 있는지 여부

토지의 공유자는 각자의 지분 비율에 따라 토지 전체를 사용·수익할 수 있지만, 그 구체적인 사용·수익 방법에 관하여 공유자들 사이에 지분 과반수의 합의가 없는 이상, 1인이 특정 부분을 배타적으로 점유·사용할 수 없는 것이므로, 공유자 중의 일부가 특정 부분을 배타적으로 점유·사용하고 있다면, 그들은 비록 그 특정 부분의 면적이 자신들의 지분 비율에 상당하는 면적 범위 내라고 할지라도, 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용·수익은 전혀 하지 않고 있는 자에 대하여는 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 할 것인바, 이는 모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 권리가 있기 때문이다(대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결).

[2] 공동의 점유·사용으로 인한 부당이득 반환채무의 성질(불가분채무)

여러 사람이 공동으로 법률상 원인 없이 타인의 재산을 사용한 경우의 부당이득 반환채무는 특별한 사정이 없는 한 불가분적 이득의 반환으로서 불가분채무이고, 불가분채무는 각 채무자가 채무 전부를 이행할 의무가 있으며, 1인의 채무이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 된다(대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결).

[3] 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 부동산을 임대한 경우, 반환하여야 할 부당이득의 범위

부동산의 공유자 중 1인이 타 공유자의 동의 없이 그 부동산을 타에 임대하였다면 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 이 경우 반환하여야 할 범위는 그 부동산의 임대차로 인한 차임 상당액이며, 임대차의 내용이 미등기 전세이거나 보증금이 있는 경우에는 전세금이나 보증금의 이자 상당액이 차임에 해당되거나 차임에 보태어지는 것이다(대법원 1995. 7. 14. 선고 94다15318 판결).

[4] 공유자 중 1인이 자신의 지분 중 일부를 다른 공유자에게 양도하기로 하는 공유자 간의 약정이 특정승계인(매매, 증여 등으로 지분을 갖게된자)에게 당연히 승계되는지 여부

공유자 간의 공유물에 대한 사용수익·관리에 관한 특약은 공유자의 특정승계인에 대하여도 당연히 승계된다고 할 것이나, 공유자 중 1인이 자신의 지분 중 일부를 다른 공유자에게 양도하기로 하는 공유자 간의 지분의 처분에 관한 약정까지 공유자의 특정승계인에게 당연히 승계되는 것으로 볼 수는 없다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다64167 판결).