매매대금반환 - 매도인의 고지의무 위반(부작위에 의한 기망행위) 

매도인의 고지의무 위반, 부작위에 의한 기망행위

1.사안 개요

의뢰인A는 후 대비로 수익성이 높으면서도 안정적인 수입처를 마련하려는 목적으로 상가점포를 매수하려고 알아보던 중에 주변 중개인으로부터 이 사건 부동산이 기존 임대차계약의 승계로 인한 안정적인 수익률 달성이 가능한 물건이라는 설명을 들으며 매매계약을 권유받았고, 이 내용은 그대로 이 사건 매매계약서의 특약에도 반영까지 되어있었기 때문에 A는 이 사건 시행사이자 매도인인 B를 신뢰하고 매매계약을 체결하였습니다.

하지만 실제로는 B는 임차인과 ‘10개월 렌트프리’ 이면 약정이 있어 월차임이 약 80% 낮은 수준에서 약정되었던 셈이었고 이를 A는 B로부터 기존 임차인과의 계약갱신 시점에 비로소 알게 되었습니다.

2. 대처방안

A와 같이 안정적인 임대수입을 목적으로 상가를 매수하는 경우 해당 상가에서 발생하는 월 차임과 같은 정보는 현재 목적물의 시가나 장래 시가의 변동가능성에 관한 정보와는 달리 객관적으로 검증 가능한 사정에 관한 정보로서 거래에 있어서 중요한 사항에 관한 구체적 사실에 해당합니다.

하지만, B는 이에 대해 A에게 이면약정 사실을 전혀 고지하지 않아 실제로는 월차임이 약 80% 낮은 수준에서 약정되었음에도 불구하고 매매계약서 특약에 기재된 월차임이 이 사건 부동산의 실제 차임인 것처럼 하여 외관을 꾸미고 원고에게 고지하지 않음으로서 부작위에 의한 기망행위를 하여 그로 말미암아 A로 하여금 이 사건 부동산의 가치를 높에 평가하게 하는 착오에 빠지게 한 후 매매계약체결을 하도록 하였던 것입니다.



따라서, 본 변호사는 A를 대리하여 B에게 매매계약취소에 따른 원상회복으로 매매대금반환 그리고 이로 인해 발생한 손해배상금을 청구하는 소송을 제기하였습니다.

3. 소송결과

재판부는 원고의 청구원인에 관해 ‘피고가 이 사건 렌트프리약정에 대해 고지하지 아니하고 원고와 이 사건 매매계약을 체결한 것이 기망행위에 해당하고,

원고는 애초에 노후대비로 안정적이고 좋은 수익률의 임대수입을 얻을 목적으로 이 사건 부동산을 매수한 것으로서, 만일 원고가 매매계약에 있어서 중요한 고려사항인 이 사건 부동산의 실제 차임 수준을 알았더라면 이 사건 매매계약을 체결하지 않았을 것이 경험칙상 명백하므로

피고는 이 사건 매매계약의 취소에 따른 원상회복으로 원고가 구하는 바에 따라 원고로부터 이 사건 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행받음과 동시에 원고에게 매매대금을 지급할 의무가 있고, 원고가 이 사건 매매계약과 관련하여 비용(중개수수료, 법무사수수료)을 지출한 사실이 인정되므로 피고는 원고에게 불법행위로 인한 손해배상금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.’ 라고 판단하여, 일부 재판부로부터 재량 감액된 손해배상금을 제외하고는 사실상 전부승소 판결을 이끌어 내게 되었습니다.