명도소송 절차 임차인 내보내기 

임차인이 월세를 계속 안 주고 있나요?
계약기간 종료가 되었는데 집을 비우지 않나요?
계약서의 특약사항을 위반했나요?

​임차인과 계약 해지하고 내보내고 싶은데 대화로 해결되지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 내 부동산이니 문 열고 들어가 임차인의 짐을 모두 빼버려도 될까요?

​코로나19로 인하여 임차인으로부터 상가 월세를 받지 못해 문의를 주시는 분들이 많은데요. 오늘은 임차인을 내보내는 방법인 명도소송 절차에 대하여 포스팅을 하겠습니다. 아마도 끝까지 읽으시면 대략적으로 그림이 그려질 것이라 생각됩니다.



#계약해지 사유 발생

먼저 어떠한 사유로 명도소송을 해야 하는지 결정되어야 합니다. 예컨대 월세가 연체가 되었거나 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 한 경우를 들 수 있습니다.

​차임 연체로 명도소송을 하기 위해서는 주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기의 차임이 연체되는 경우 계약 해지 통보를 할 수 있는데 이때 차임 연체는 연체 횟수가 아닌 총 누적 횟수를 말합니다.

​그렇기에 상가의 경우 4기 연체가 되었으나 이후 임차인이 2기분을 입금했다면 현재 누적 횟수는 2기에 해당하므로 계약 해지를 할 수 없게 됩니다. 그러니 만약 임차인의 월세 연체로 계약 해지를 하고자 한다면 임차인이 월세를 납입하기 전에 내용증명을 통해 계약 해지 통보를 해야만 합니다.

​이런 부분을 잘 몰라 단순히 4기 연체가 된 적이 있었다는 이유로 명도소송을 진행하면 적법하게 계약 해지가 되지 않았기에 비용과 시간만 날리게 됩니다.

특히 주택의 경우 묵시적 갱신이 되는 경우라면 소송을 진행할 수 없으니 적법하게 확실히 계약을 해지시키는 절차가 우선이라 할 수 있습니다.

실제로 최근 월세 연체를 원인으로 명도소송을 한 사건에서 임대인이 임차인에게 보낸 내용증명을 확인해 보니 계약 해지 통보에 대한 내용은 없고 단순히 월세를 달라는 독촉의 내용증명이었습니다. 그래서 소송 진행 전 계약 해지 의사표시를 한 내용증명을 다시 발송한 후 명도소송을 진행하였습니다.

#내용증명 발송

계약 해지 사유가 발생이 되었고 계약 해지를 하기 위해서는 임차인에게 계약 해지의 의사표시를 해야 합니다. 전화, 문자, 카톡 등을 이용하기도 하지만 소송을 하면서 임차인이 문자메시지 확인을 못했다고 하거나 내 명의 핸드폰이지만 내가 사용하지 않는다고 우긴다면 소송이 원활하게 진행되지 않을 수 있습니다.

그렇기에 되도록이면 내용증명을 작성해서 발송하는 것이 좋습니다. 물론 이때는 변호사의 명의로 보내는 것이 보다 압박이 될 수 있고 내용증명만으로 문제가 해결된다면 비용과 시간을 절약할 수 있습니다.

#점유이전금지가처분 및 강제집행

내용증명 발송 후 명도소송 진행 전 또는 동시에 임차인을 심리적으로 압박을 할 수 있고 추후 소송에서 승소를 했을 경우 명도집행을 원활하게 하기 위하여 부동산 점유이전금지가처분을 신청하게 됩니다.

​이 절차는 임차인이 소송 중에 부동산을 임대인 동의 없이 제3자에게 전대를 하는 것을 막기 위함입니다. 명도소송은 현재 점유자인 임차인을 상대로 진행하게 됩니다. 그런데 소송은 수개월 걸리는데 그 사이에 점유자가 바뀐다면 소송에서 승소를 하더라도 집행을 할 수 없게 됩니다.

​그렇기에 점유이전금지가처분을 통해서 점유자가 변경되는 것을 못하게 묶어두는 동시에 임차인에게 심리적 압박을 줄 수 있습니다.

점유이전금지가처분 신청 후 결정이 나면 임차인이 점유하고 있는 부동산에 집행관 등 방문하여 현재 상황을 설명하고 벽에 고시를 붙이게 됩니다. 만약 부동산에 아무도 없는 경우라면 강제로 문을 따고 들어갑니다.

​가장 최근에 집행한 사건의 경우 초인종을 누르고 문을 두드려도 사람이 나오지 않자 강제로 문을 열려고 하니 임차인이 놀라서 문을 열어주더군요. 엄청 당황하고 놀란 표정이었고 왜 법원에서 집행을 하는지 정확히 설명을 해주고 아래와 같은 고시를 신발장에 붙였습니다.

이 절차까지는 한 달 정도 시간이 소요되며 이 단계에서 임차인이 더 이상 버티는 것을 포기하고 나가는 경우도 있으나 악덕 임차인의 경우 월세 지급도 하지 않으면서 끝까지 버티기도 합니다.

​#명도소송 절차 및 집행




점유자를 묶어두는 점유이전금지가처분이 되었으니 이제는 명도소송을 통해 판결문을 통한 집행권원을 얻은 후 명도집행으로 임차인을 강제로 내보내야 합니다.

​법원에 소장을 제출하면 법원은 임차인에게 소장을 전달합니다. 이때 임차인이 아무런 답변이 없다면 무변론으로 끝나는 경우가 있으나 시간을 끌 목적으로 답변서를 제출하는 경우 변론기일이 1회 또는 그 이상 잡힐 수 있으며 한 번 정도는 조정 과정을 거치기도 합니다.

​이런 과정에서 서로 양보와 타협을 통해 문제가 해결되는 경우도 있으나 그렇지 않은 경우 결국 판결을 받은 후 강제집행을 진행해야 합니다.

​판결 후 인도 고지를 한 후 자진 이사기간을 주게 되는데 그럼에도 불구하고 나가지 않는다면 집행관은 강제집행 절차를 진행합니다.

​이때 임차인의 유체동산이 남아있는 경우 별도의 창고에 보관 후 매각 절차를 밟을 수 있고 이런 과정에서 비용이 제법 발생됩니다만 이 비용 역시 소송비용처럼 법령이 인정하는 범위 내에서 상대방에게 청구 가능합니다.

최근 임차인이 전시회를 하기 위해 임대인과 임대차 계약 후 월세가 계속 연체가 되자 임대인은 명도소송을 진행했고 강제집행을 통해 전시회장에 있는 미술품들을 모두 창고로 옮겼으며 미술품을 매각하여 임대인에게 발생한 손해를 해결한 사례가 있습니다.

오늘은 명도소송 절차를 통해 임차인 내보내는 방법에 대하여 알아보는 시간을 가졌습니다. 명도소송은 신속하고 정확하게 해야 합니다. 그래야 임대인의 재산상 손해를 줄일 수 있습니다. 절대 감정적으로 해결하려고 해서도 안 됩니다. 오히려 가해자가 될 수 있으니 법률전문가의 도움을 받으시는 것을 추천드립니다.