임차권등기명령, 보증금 못 받고 이사 가기 전 필수 

안녕하세요. 만나서 반갑습니다.

요즘 보증금을 받지 못해서 저희 로펌에 문의주시는 분들이 상당히 많습니다. 일반적으로 임차보증금의 경우 임차인의 가장 큰 재산 중 하나입니다. 그런데 임대인으로부터 보증금을 받지 못할 위기에 놓인다면 주거지에 위협을 받기에 상당히 고민될 수밖에 없습니다.

특히 요즘 많이 문의를 주시는 내용은 현재 사는 집 계약기간 만료 후 다음 이사할 집 계약금까지 낸 상황인데 임대인이 신규임차인이 들어오지 않아 보증금 반환을 거부하는 경우입니다. 이런 경우 일단 계약한 집으로 이사를 가야 한다면 반드시 오늘 포스팅을 끝까지 읽어주시기 바랍니다.

#대항력 유지를 해야 합니다

우리가 임대차 계약 후 부동산을 인도받으면 "전입신고 + 확정일자"를 받습니다. 그러면 대항력이 발생되고 최우선변제권, 우선변제권을 주장할 수 있게 되면서 소중한 내 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 장치를 마련하게 되는 것입니다.

전입신고를 하였다면 대항력이 발생되며 최우선변제권을 주장할 수 있으며 확정일자까지 받으면 우선변제권까지 주장할 수 있습니다. 그렇기에 전입신고와 확정일자를 동시에 하고 있습니다.

​예컨대 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어간 경우 대항력이 있는 경우라면 나보다 후순위 채권자보다 우선 변제받을 수 있고 보증금이 소액이라면 최우선변제권을 주장하여 다른 채권자들보다 우선하여 보증금 중 일부 금액을 최우선으로 변제받을 수도 있습니다.

​이는 대항력이 유지되고 있어야만 가능한데 문제는 만약 이사를 가게 된다면 대항력이 상실된다는 것입니다.

그럼 보증금 받기 전에는 이사 가면 안 될까?
보증금을 받지 못한 채 이사를 가야하는 상황이라면 반!드!시! 임차권등기명령신청을 하여야 합니다.

#임차권등기명령에 대하여

보증금을 돌려받지 못했지만 먼저 이사는 가야 하는 상황이라면 내가 이사를 가더라도 대항력을 유지할 필요가 있습니다. 그렇기에 이사 가기 전 임차권등기명령신청을 해야 합니다.

주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)에서 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 · 지방법원지원 또는 시 · 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있습니다.

​또한 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건이 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 규정하고 있습니다.

​즉 임대차가 끝난 후 보증금을 받지 못한 경우 임차인은 임차권등기명령을 통해 대항력을 기존과 동일하게 유지하면서 이사를 갈 수 있습니다.


#주의할 점 2가지

임차권등기명령 시 주의할 점 중 첫 번째는 법원에 임차권등기명령 신청을 한 뒤 반드시 부동산등기사항증명서를 발급받아 등기부 을구에 기록이 되었는지 확인 후 이사를 가야 한다는 것입니다. 간혹 신청만 하고 이사를 가버리는 경우가 있는데 등기부에 등기가 된 것을 보고 이사를 가야만 합니다.

​두 번째는 간혹 임대인이 임차권등기가 된 것을 보고 말소를 해주면 보증금을 돌려주겠다고 하는 경우가 있습니다. 그러나 이때 주의할 점은 임차권등기명령 말소와 보증금 반환은 동시이행관계가 아니라는 점입니다. 즉 보증금반환이 먼저이고 이후 임차권등기명령 말소입니다. 그러니 반드시 보증금을 반환받은 이후 말소를 해야 합니다.

​임대인이 위처럼 먼저 말소를 요구하는 이유는 주택임대차보호법 때문입니다. 주택임대차보호법에서 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분을 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다고 규정하고 있기 때문입니다.

​생각해 보면 내가 계약할 집에 임차권등기가 되어있고 내가 그 집에 들어가면 우선변제받을 권리가 없는데 계약을 할까요? 즉 임대인은 자신의 재산을 원활하게 사용, 수익을 할 수 없게 되는 것이죠. 그러니 부동산임대차계약을 할 때 등기사항증명서 확인은 필수입니다. 아무리 중개사에게 맡긴다고 하더라도 본인도 확인하고 주의할 의무가 있습니다.

오늘은 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 상황에서 우리가 보증금을 지키기 위해 이사 가기 전 임차권등기명령을 신청하고 등기가 된 것을 두 눈으로 확인 후 이사를 가야 한다는 것을 배웠습니다. 이후 보증금을 반환받기 위해서는 지급명령이나 보증금반환청구 소송을 진행하여 집행권원을 얻은 후 임대인의 재산을 강제집행해서 보증금을 회수할 수 있습니다.

​간혹 보증금반환을 셀프 소송으로 진행하시는 분들도 계신데요. 되도록이면 변호사를 선임하셔서 변호사 명의로 내용증명부터 보내 압박을 시작하는 것을 추천드립니다. 빠르게 회수하는 것만큼 중요한 것은 없습니다.