명도단행가처분 성공사례 

안녕하세요. 진심으로 의뢰인과 소통하는 변호사. 주명호 변호사입니다.
오늘은 명도단행가처분 성공사례에 대하여 포스팅을 하려고 합니다.

​먼저 명도소송과 점유이전금지가처분은 들어보셨죠? 간략히 설명드리면 명도소송은 임대인(소유자)에게 임대목적물을 인도하라는 소송을 말하며, 점유이전금지가처분은 현재 점유자가 임대목적물을 제3자에게 점유를 이전하지 못하게 하는 절차를 말합니다.

​아마 많은 분들께서 이 정도는 알고 계실 것이라 생각합니다. 그런데 이와 유사한 절차입니다만 조금 다른 "부동산 명도단행가처분"이 있습니다. 그러면 명도단행가처분(부동산 인도단행가처분)은 무엇이며, 성공사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

#부동산 명도단행가처분이란?

일반적으로 점유이전금지가처분 + 명도소송은 6~8개월 정도 걸립니다. 물론 오래 걸리면 1년 이상 걸리기도 합니다. 그러나 상황에 따라 임대인(채권자)입장에서는 보다 조속히 내 부동산을 인도받아야 할 사정이 있는 경우가 있습니다. 이런 경우 명도단행가처분을 제기하면 명도소송에 비하여 속히 인도를 받을 수 있습니다.

​그러나 명도단행가처분이 결정되면 임차인(채무자)은 본안소송을 통해 채권자와 다툴 기회도 갖기 전에 점유가 부정되어 인도를 해줘야 하기에 법원에서는 극히 예외적인 경우에만 까다롭게 인정하고 있습니다.

​즉 명도단행가처분이 받아들여지기 위해서는 신청인의 주장이 거의 명백해야 하며, 가처분이 받아들여지지 않는다면 회복할 수 없는 엄청난 손해가 발생하는 경우에만 국한됩니다.

​법원 판례에서도 다음과 같이 판시하고 있습니다.

가처분채권자는 본안에서 승소한 것과 같이 권리에 대한 종국적인 만족을 얻게 되는 반면, 가처분채무자로서는 본안소송을 거치지 아니한 채 기존의 이용 상태가 부정되어 생활이나 영업에 극도의 위협을 받게 되므로, 이러한 가처분이 인용되려면 피보전권리와 보전의 필요성에 관하여 통상의 보전처분보다 높은 정도의 소명이 요구되어, 본안소송에 의하지 않더라도 그 피보전권리의 존재가 명백히 인정되고, 본안소송에 의할 경우 권리 실현의 지연으로 채권자가 현저히 손해를 입게 되거나 소송의 목적을 달성하기 어려운 염려가 있는 반면 명도단행가처분에 의한 집행이 되더라도 채무자가 입을 손해가 거의 없다고 인정되는 경우에만 예외적으로 허용된다고 할 것이다.

위 판례에서 보듯 명도단행가처분을 인정받기 위해서는 채권자의 강도 높은 소명이 요구되고, 집행이 진행되더라도 채무자가 입을 손해가 거의 없다고 인정되는 경우에만 예외적으로 허용되고 있는데요. 그렇다면 명도단행가처분이 인정되는 대표적인 사례는 어떤 것이 있을까요? 다음과 같습니다.

​① 점유자에 대한 명도집행 후 재침입한 경우
② 소수세대의 인도거부로 인해 재건축사업이 지연되는 경우
③ 인도와 관련된 분쟁 중 합의가 이루어져 합의금이 지급된 후에도 인도를 거부하고 있는 경우

​물론 위와 같은 사유가 존재하더라도 채무자의 항변사유에 따라 인도의무존부가 의심되면 명도단행가처분이 받아들여지기 어려울 수 있습니다.

#명도단행가처분 성공사례

2022년 4월 명도단행가처분 강제집행을 하고 왔습니다. 채권자(의뢰인)의 부동산 안에 있는 채무자의 물건을 모두 빼내어 창고로 옮기로 채권자에게 부동산을 인도하였습니다. 채권자(의뢰인)에게 어떤 사연이 있었기에 법원은 채권자의 명도단행가처분을 받아들였을까요?

의뢰인은 가족과 함께 살 목적으로 주택을 짓기로 계획하고 채무자(시공자)와 공사기간은 2021. 4. 2.부터 2021. 9. 1.까지, 계약 금액은 4억으로 정하여 도급계약을 체결하였습니다. 이에 의뢰인은 채무자에게 공사대금으로 총 5회에 걸쳐 약 3억 원을 지급하였습니다.

그러나 채무자는 채무자의 중과실로 인하여 공사를 진행할 수 없게 되었고 결국 기존에 건축했던 부분을 철거하고 다시 재시공에 들어가게 되면서 약속한 준공일을 지키지 못하게 되었습니다.

​이후 의뢰인은 채무자의 중과실로 공사가 지연되어 기존에 입주하고 있던 집에서 퇴거를 하게 되면서 가족과 함께 00호텔에서 거주하게 되었고 이삿짐을 00보관센터에 보관하게 되었습니다.

​이에 채무자는 의뢰인의 이러한 궁박한 사정을 이용하여 공사 계약서에도 없는 공사비 약 1억 7천만 원을 추가로 요구하였고, 결국 의뢰인은 채무자를 상대로 준공 지연 등의 이유로 적법하게 도급계약을 해지하고 부동산을 인도받았습니다.

​그러나 이후 채무자가 의뢰인의 승낙 없이 무단으로 부동산에 침입하여 현관문의 비밀번호를 변경하였고 유치권을 행사하면서 인도를 거부하고 있는 상황이었습니다.

​저는 분쟁이 장기화가 되면서 입주가 지연되면 의뢰인 및 가족들의 주거 불안으로 인한 피해가 심각할 것으로 보여 명도소송이 아닌 명도단행가처분을 진행하기로 결정하였고, 채무자 역시 변호사를 선임했지만 저는 채무자의 허점을 적극적으로 찾아내고 집요하게 주장하여 끝내 법원에서 명도단행가처분 결정을 내렸습니다.

위에서 명도단행가처분은 속히 가처분이 받아들여지지 않는다면 회복할 수 없는 엄청난 손해가 발생하는 경우에만 국한된다고 설명드렸습니다. 이번 사건의 결정문을 통해서도 이러한 면을 볼 수 있습니다.

​채권자는 가족과 함께 거주할 주택 마련을 목적으로 채무자와 이 사건 계약을 체결하고 공사를 진행하였다. 그런데 위와 같은 공사 지연으로 인하여 기존 거주 주택의 계약 기간이 종료하여 2021. 00. 00. 경부터 장기간 호텔에서 거주하였고 이삿짐도 이사업체의 보관 장소에 보관하고 있다. 분쟁의 장기화로 인하여 입주가 지연되면 주거 불안으로 인하여 채권자와 그 가족에게 유무형 피해가 심각할 것으로 예상된다.

​오늘은 성공 사레를 통해 명도단행가처분에 대하여 알아보았습니다. 이번 포스팅과 관련하여 궁금하신 점이나 상담이 필요하시다면 언제든지 변호사인 저에게 연락 주시면 성심껏 상담 드리겠습니다.

​감사합니다.