면책적 채무인수 vs 이행인수 

1. 면책적 채무인수

면책적 채무인수란 채무의 동일성을 유지하면서 이를 종래의 채무자로부터 제3자인 인수인에게 이전하는 것을 목적으로 하는 계약으로서 종래의 채무자는 채무관계에서 탈퇴하여 면책되는 효과가 발생되는 채무인수를 말한다. 



예를들어 갑이 을에게 주택을 매도하면서 주택의 임차인에 대한 보증금반환의무를 매수인 제3자에게 넘기고 자신은 그 채무를 면하는 경우이다. 이 경우 매수인은 보증금반환채무를 인수하였으므로, 임차인은 매도인에게 보증금반환청구를 하면 안되며, 매수인을 피고로 삼아서 소송을  해야 승소할 수 있다. 다만 이 경우 반드시 임차인(채권자)의 동의를  받아야 한다. 

2. 이행인수 

이행인수란 인수인이 채무자를 대신하여 그 채무를 이행할 것을 약정하는 채무자와 인수인 사이의 이행 인수계약이다

예를들어, 부동산을 매매할 때 매매계약서에 “매수인이 은행대출금 2억원을 대신 갚고 나머지 금액만 잔금으로 지급한다”고 기재하여 기존의 근저당채무를  매수인이 인수를 하되 매수인 입장에서 채무만 대신 갚으면 되고 채무자 명의는 여전히 매도인인바, 그 명의를 매수인으로 굳이 바꾸지 않아도 된다. 

대법원은 "(1) 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무, 가압류채무, 임차보증금반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 이는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, (2) 매수인은 제3자의 지위에서 매도인에 대하여만 그의 채무를 변제할 부담한다"고 판시한바 있다.

3. 구별기준 

대법원은 면책적 채무인수와 이행인수의 구별에 대하여 "(1) 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 '면책적 채무인수'가 아니라 '이행인수'로 보아야 하고, (2) 면책적 채무인수로 보기위해서는 이에 대한 채권자 즉, 임차인의 승낙이 있어야 한다고 판시한바 있다(2001. 4. 27. 선고 2000다69026). 

즉 대법원 입장에서 갑이 을에게 주택을 매도하면서 주택의 임차인에 대한 보증금반환의무를 매수인인 제3자에게 넘기는 경우 면책적 채무인수가 되려면 반드시 임차인의 동의를  얻어야 하며 이 경우 임차인은 매수인에게 보증금반환을 청구할 수 있다. 그러나 임차인의 동의가 없다면 매수인은 매도인 채무를 이행인수한 것에 불과하므로 임차인은 매수인이 아닌 매도인을 상대로 보증금반환청구를 해야 한다. 

4. 매수인이 이행인수 불이행시 매도인 보호는?

이행인수의 경우에 매도인이 매수인의 인수채무 불이행으로 인하여 또는 임의로 매수인을 대신하여 매수인의 인수채무를 변제한 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그로 인한 손해배상채권 또는 구상채권을 가지고, 매도인이 위 채무를 변제하고 매수인에 대하여 그 변제액만큼의 매매대금의 지급을 구하는 경우 이는 손해배상채권 또는 구상채권을 청구하는 것이다( 대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결).

즉 매수인이 이행인수를 제대로 이행하지 아니하면 매도인은 매수인에 대하여 손해배상청구을 가지게 된다.