매도자의 매매계약 파기 가능여부 문의

Question

매매대금 6억 아파트의 매매 계약에 대해 다음 시간순서로 진행됨.
(본인은 매수자임)
1. 2020.10.17 계약금 6천 입금 및 계약서 작성 (공동중개로 매도측 및 매수측 부동산 참석)
- 중도금 조건 없음.
- 잔금일 : 2021년 1월 29일
2. 계약서 작성시 매도자는 이사갈 집의 전세 임차인에게 전세금 제공 목적으로 잔금일 도래전이라도 매도자가 잔금일부(일금 2천만원)를 요구하면 본인이 제공하기로 구두 합의함.
3. 본인은 갑작스런 거래가 상승으로 계약 파기가 염려되어 부동산을 통해 2항에 언급한 잔금일부를 앞당겨 제공하겠다고 하였으나 매도자가 거부함.
4. 본인은 매도자 동의 없이 일금 2천만원을 매도자에게 송금함.
5. 매도자는 일금 2천만원을 반환할 목적으로 계좌를 요청하였으나 본인은 거부함.
6. 매도자는 계약파기 및 배액상환 의사를 밝힘.
7. 본인은 잔금 일부가 지급된 바, 계약파기는 불가함을 전달함.
8. 매도자는 계좌를 다시 요구하며 계좌를 주지 않으면 소송을 제기할 의사를 전달해 옴.

매도자의 의사에 반한 잔금일부 지급은 계약이행의 착수에 해당하는지 및 잔금일부가 지급된 상황에서 매도자가 소송을 통한 계약 파기가 가능한지 문의 드립니다.
대비를 위해 빠른 답변 부탁 드립니다.

한장헌 변호사 · Answer

민법 제565조 제1항에 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 나와있습니다.

현재 질문자님의 상황에서는 잔금일인 2021년 1월 29일 전에 잔금의 일부(일금 2천만 원)를 지급하였고 매매계약서 작성 당시에도 잔금지급에 대한 특약사항 없이 구두로 합의되어 있는바 질문자님의 잔금 지급 행위는 이행의 착수로 볼 수 있고 그렇다면 매도인은 계약을 해제할 수 없습니다.

매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이고, 그와 같은 경우에 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있다. 
Ⓒ 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결 [소유권이전등기절차이행]

그러나 매도인이 계속해서 계약의 해제를 요구하는 경우가 발생할 수 있으니 내용증명을 통해 계약이행에 대해 다시 한번 확인을 받고, 상대방 측에서 소송을 제기할 의사가 있다고 밝힌 만큼 부동산처분금지가처분과 본안소송을 미리 대비하시는 것을 권고드립니다.

이재형 변호사 · Answer

1. 잔금을 계약서상 잔금지급시기 보다 일찍 지급하지 않는다는 특약 등이 없는한 귀하께서 지급한 잔금의 일부는 유효하게 잔금이 지급된 것으로 해석됩니다. 따라서 매도인이 계약금 배액 상환으로 계약을 해제하는 것은 어려울 것으로 생각됩니다.

2. 이후 잔금기일 또는 그 이전이라고 잔금을 지급하고 소유권이전등기에 필요한 서류를 요구하시고, 그럼에도 불구하고 매도인이 이를 회피할 시 소유권이전등기절차를 이행하라는 소송을 제기하여 부동산의 소유권을 취득하시면 될 것 입니다. 매도인이 부동산을 임의로 처분하는 등 소유권취득에 관하여 불안하신 경우 위 부동산의 처분금지가처분 등을 하여 사전에 예방하는 것도 고려해보시기 바랍니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 매도자가 거부하더라도 잔금 일부를 입금한 경우라면 이행의 착수가 인정됩니다. 매도인이 소송을 통해 계약 파기하기는 어렵습니다.

2. 오히려 매수인은 부동산처분금지가처분 신청 후 소유권이전등기청구 소송 진행 가능합니다.

송인욱 변호사 · Answer

잔금의 지급기한의 이익은 매수인인 의뢰인에게 있는데, 이 부분을 미리 이행하는 것은 기한의 이익을 의뢰인 측에서 포기한 것이기에 아무런 문제가 없습니다.

이에 의뢰인 측에서는 처분금지 가처분의 신청을 하여 보전 조치를 한 후 이전등기 청구 소송(사안의 경우 매도자의 위와 같은 얘기가 있었기에 지금 소송도 가능함)을 제기하여 권리를 찾으시기 바랍니다.

매도자 측과의 대화가 가능하다면 계약 체결, 상대방 측에서 어떠한 의사 표시 전에 잔금 중 일부 지급 등에 대한 증거를 남겨 두시기 바랍니다.

옥민석 변호사 · Answer

1. 매매 계약 당시 계약금을 교부하였다면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 계약금에 기하여 임의로 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조 제1항). 즉 당사자 일방이 이행에 착수한 경우에는 임의로 계약을 해제할 수 없는데, 이런 사건의 경우 "당사자 일방이 이행에 착수하였는지 여부"가 중요한 쟁점이 됩니다. 최근 부동산 가격이 급상승함에 따라 질문자님과 비슷한 내용의 사건이 많이 발생하고 있습니다.

2. 질문자님의 경우 잔금 지급 일자 이전에 잔금의 일부를 매도인의 의사에 반하여 지급한 것이 이행에 착수하였다고 볼 수 있는지 여부가 문제되고 있는 것으로 보입니다. 그러나 다행히 잔금 지급 일자 이전이라도 잔금의 일부를 지급한 경우에는 이행의 착수가 있었다고 보는 것이 판례의 태도이므로, 질문자님의 경우 매도인의 일방적인 계약 해제에 응하지 않아도 되며, 정당한 매수인의 지위에서 계약 내용을 이행할 것을 요구할 수도 있습니다.

3. 만약 매도인이 계속하여 계약 해제를 요구하는 경우에는 우선 내용증명을 보내 계약의 이행을 촉구하시고, 그럼에도 불구하고 매도인이 계속하여 계약 해제만을 요구한다면 소유권이전등기 및 인도청구를 통하여 문제를 해결해야 합니다. 그 전에 매도인이 목적 부동산을 제3자에게 매도할 수도 있으므로, 미리 목적 부동산에 대한 처분금지가처분신청도 해놓아야 합니다.

조대진 변호사 · Answer

말씀주신 사안에 의하면 매도인의 의사에 반하여 잔금 일부를 지급하였다고 매수인이 계약의 이행이 있었다면 이는 이행의 착수에 해당되므로 상대방이 계약파기를 할 수 없을 것으로 보입니다

좀 더 자세한 상담이 필요하니 전화로 연락주시면 앞으로의 대응방향에 대해 자세히 설명드리겠습니다

주명호 변호사 · Answer

1.  중도금 지급기일이 정해져 있다고 하여도 중도금 지급기일 이전에는 지급하지 않기로 특약을 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 지급할 수 있다는 것이고, 매수인은 미리 중도금을 지급하여 계약해제를 막을 수 있습니다. 실무상 부동산중도금을 미리 지급하지 않기로 특약을 하는 경우는 거의 없으므로, 매수인은 중도금을 미리 지급하여 매매계약 해제를 막을 수 있습니다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492판결).​

그러나

2. 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323판결). ​

즉,  매도인이 중도금 지급기일 이전에 매수인에게 계약해제 의사표시를 하면서 해약금을 수령할 것과 그렇지 않으면 공탁하겠다고 통지하는 경우에는, 매수인이 계약해제를 막고자 중도금 지급일 이전에 미리 중도금을 지급하여도 계약해제가 가능하다는 것입니다.

3. 사안의 경우는 매도자가 단순히 잔금지급 일부의 지급을 거부한 경우로써 위 경우에 해당하지 않으므로 매도인은 계약을 파기할 수 없습니다. 사안의 경우 소송으로 잔금을 변제공탁하고 소유권 등기를 가져 올 수 있습니다. 소송에 앞서 반드시 처분금지가처분을 해 두어야 합니다. 민사소송의 경우 승소시 변호사 비용 등 소송비용을 상대방에게 청구할 수 있으므로 변호사를 선임하여 절차를 진행하시기 바랍니다. 상담을 받으시기 바랍니다.

임영근 변호사 · Answer

1. 매수인은 특별한 사정이 없는 한 잔금 기일 전 이행을 할 수 있습니다(기한의 이익이 일반적으로 매수인에게 있으므로). 그리고 판례는 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어서 이런 경우 이행기 전 이행의 착수가 허용되어서는 안 되는 불피한 사정으로 인정하지 않고 있습니다.

2. 따라서 일방의 이행의 착수가 되었으므로 매도인은 해약금약정에 기한 배액배상으로 계약을 해제할 수 없습니다.

3. 매도인에게 이러한 내용을 토대로 매매계약 이행을 최고하시고, 불응시 처분금지가처분신청 및 소유권이전등기청구의 소를 진행하실 것을 권유 드립니다.

4. 현재 유사한 소송을 진행하고 있습니다. 연락 주시면 구체적 상담을 해드리겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 사안만을 놓고 보았을 때에는, 특별한 사정이 없는 한, 매수인에 의한 일부 잔금의 지급이 이루어졌으므로 이행의 착수가 있다고 보입니다. 
2. 그러므로 매도인도 더 이상 해약금계약에 기한 해약은 불가능하다고 보입니다.
3. 내용증명을 통하여 매도인을 설득하는 과정이 필요할 것으로 판단됩니다.
4. 참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하시거나 내용증명작성 등에 변호사의 도움이 필요하시다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 건설사 법무 경력 변호사로서, 다수의 부동산매매계약 분쟁 사건을 수행한 경험에 의하면, 
2. 매도인의 의사에 반하여 잔금 일부를 지급하였다고 하여도, 매수인이 계약 이행에 착수한 것으로 인정됩니다.
3. 계약의 이행 착수에 해당하므로, 매도인이 소송을 통하여 계약을 파기하는 것은 어렵습니다.
4. 매수인 입장에서는 변호사를 선임하여 매도인에게 소유권이전등기청구소송을 제기하여야 소유권 등기를 가져올 수 있습니다.