지역주택조합계약 사정변경으로 인한 해제여부 

1. 사실관계

1) 피고는 화성시 ○○동(지번 생략) 일원에서 공동주택 신축을 목으로 2015. 2.경 설립된 지역주택조합이다. 원고는 2014. 11. 17. 피고의 조합원이 되어 화성 ○○동(아파트명 생략) 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 중 (동·호수 생략)을 분담금 234,550,000원에 공급받는다는 내용의 조합가입계약을 ㄷ ‘이 사건 조합가입계약’이라 한다)

2) 원고는 이 사건 조합가입계약에 따라 2014. 11. 17. 계약금 5,000,000원, 업무추진비 8,000,000원, 2015. 3. 30. 업무추진비 4,000,000원, 2차 계약금 17,255,000원을 각 지급하였다.

3) 이 사건 아파트는 당초 1,121세대 규모로 신축될 계획이었으나 사업부지 중 일부가 확보되지 못함에 따라, 2016. 1.경 1,014세대만이 신축되는 것으로 사업계획이 변경되었고, 그 결과 107동의 신축은 무산되었다.

4) 피고는 2016. 1. 22. 원고에게 다른 동·호수의 아파트로 변경할 수 있다고 안내하였지만, 원고는 2016. 2. 12.경 피고의 분양업무를 대행하는 주식회사 연건디앤씨에 이 사건 조합가입계약의 해제를 통지하였다.

5) 원고가 2014. 11. 16.경 작성하여 제출한 각서(이하 ‘이 사건 각서’라 한다)에는 “본인은 (가칭) 화성시 ○○동 지역주택조합에 가입함에 있어 후일 아파트 단지 배치 및 입주 시 면적과 대지 지분이 다소 차이가 있어도 이에 이의를 제기하지 아니한다.”(제6조), “본인은 (가칭) 화성시 ○○동 지역주택조합 및 조합업무대행 용역사가 결정 추진한 조합업무에 대하여 추인하며, 향후 사업계획 승인 시 사업계획(설계, 자금계획, 사업규모 등)이 변경, 조정될 수 있음을 인지하고 이에 이의를 제기하지 아니하기로 한다.”라고 기재되어 있다.

2. 1심 및 2심 판결

1) 사정변경으로 인한 계약해제는, 계약성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정변경이 발생하였고 그러한 사정변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다. 여기에서 말하는 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서 일방 당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니다.

2) 원심은, 이 사건 계약의 내용과 지역주택조합의 특수성을 고려하더라도 원심 변론종결일까지도 피고가 조합설립인가도 받지 못하였고, 향후 주택조합설립인가를 받기 위한 토지를 확보할 수 있을지도 불투명하며, 조합업무가 사실상 중단된 것으로 추측된다는 이유로 이 사건 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 원고가 이를 예견할 수 없었다고 보아, 사정변경으로 인한 계약해제를 인정하여 원고의 청구를 인용함

3. 대법원

대법원은, 지역주택조합 사업의 특수성, 이 사건 계약내용 및 현재 피고의 사업진행상황을 종합적으로 고려하면 원고가 이 사건 계약 당시 현재와 같은 상황을 예측할 수 없었다거나 사업계획의 변경의 정도가 예측의 범위를 초과한다고 볼 수 없고, 사업계획의 변경이 조합원인 원고에게 책임 없는 사유로 발생하여 이 사건 계약내용대로 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생긴다고 보기 어렵다는 이유로, 사정변경으로 인한 계약해제를 인정한 원심판결을 파기환송하였다.

4. 오늘의 한줄평

지역주택조합은 대박이 날수도 쪽박이 날수도 있으니, 처음부터 돌 다리 두드리는 심정으로 찬찬히 알아보세요.

문의하실 사항이 있으면 법무법인 이로의 장원석 변호사에게 연락주세요.