월세연체 점유이전금지가처분 실제사례 

안녕하세요. 만나서 반갑습니다.

세입자의 월세연체, 고민 끝에 명도소송을 하기 위해 점유이전금지가처분에 대하여 알아보고 계셨다면 잘 오셨습니다. 오늘은 점유이전금지가처분과 명도소송에 대하여 실제로 저희가 진행 중인 사건의 사례로 들어 설명드리고자 합니다.

#상습적인 월세 연체

임대인 ㄱ씨는 경기도에 아파트를 소유하고 있었고 2020년 9월 15일 임차인 ㄴ씨와 임대차계약을 체결합니다. 계약 내용은 임대차 기간은 2년으로 하며, 보증금 1천만 원, 월차임 80만 원이었습니다.

이에 임차인 ㄴ씨는 2020년 9월 15일 계약금 100만 원 입금 후 나머지 잔금 900만 원은 2020년 9월 17일에 입금을 하였습니다.

그러나 ㄴ씨는 계약 후 6개월까지는 월세 입금을 잘 하다가 그 이후부터 한두 차례 월세 입금이 늦어져지더니 어느 순간부터 월세 입금을 전혀 하지 않았는데요. 심지어 임대인의 연락까지 피해가며 월세 이체를 하지 않았습니다.

이에 임대인은 월세를 입금하라는 내용증명을 발송했지만 내용증명 이후에도 월세 이체는 하지 않았고 오히려 소송을 하라는 식으로 강하게 나와 임대인 ㄱ씨는 저희 로펌을 찾아주셨습니다.

#계약해지 의사표시의 내용증명 발송

임차인은 현재까지 총 5개월분의 월세를 입금하지 않았고 이는 계약해지 사유가 됩니다. 그러나 명도소송을 앞두고 있다면 임차인에게 계약해지 의사표시를 해야 합니다. 이미 임대인 ㄱ씨는 임차인에게 내용증명을 보낸 적 있지만 저희가 검토를 해보니 계약해지 의사표시라 보기 어렵고 단순 월세를 입금하라는 독촉의 내용에 가까웠습니다.

그래서 임차인에게 해지의사가 전달되어야 하니 내용증명을 통해 임대차계약서 및 민법에 따라 임대차 계약을 적법하게 해지한다는 내용증명을 임차인에게 발송했습니다.

위와 같은 사실을 몰라 무턱대고 월세가 밀렸다고 명도소송을 진행했다가 소송에서 지는 사례도 있으니 월세연체로 명도소송을 고민 중이라면 변호사의 상담이 반드시 필요하다 할 수 있습니다.

# 월세연체 점유이전금지가처분 신청

내용증명을 보내고 일정 시간이 흘렀지만 임차인은 전혀 반응이 없었고 저희는 의뢰인의 요청에 의하여 바로 명도소송 준비에 들어갔습니다. 명도소송을 하기 앞서 먼저 "부동산 점유이전금지가처분" 신청을 하였습니다.

점유이전금지가처분을 하는 이유는 명소소송 승소 후 강제집행을 위해서입니다. 명도소송은 현재 점유자를 상대로 소송을 진행하여 내 부동산을 인도하라는 소송입니다. 그런데 소송은 대략 6개월 정도 걸리는데 그 사이에 점유자가 변경이 된다면 강제집행 절차에서 점유자가 변경되어 원하는 결과를 얻을 수 없습니다.

그렇기에 현재 점유자가 변경되지 않도록 묶어둘 필요가 있겠죠. 그래서 점유이전금지가처분신청을 먼저 또는 동시에 진행하게 됩니다.

법원에 부동산 점유이전금지가처분 신청을 하면 법원에서는 담보제공명령이 나옵니다. 이때 현금으로 담보제공을 하거나 보증보험을 통해 담보제공이 가능한데요. 현금으로 할 경우 의뢰인의 부담이 매우 커지기에 점유이전금지가처분 신청을 할 때 보증보험 주식회사와 지급보증 위탁계약을 맺은 문서를 제출하는 방법으로 담보제공을 할 수 있도록 허가를 해달라고 법원에 요청하고 있습니다.

#결정 후 집행하러 갑니다

법원에서 부동산 점유이전금지가처분 결정이 나왔다면 집행관 사무실에 강제집행 신청서를 제출하면 집행관 사무실에서 강제집행 날짜와 시간을 추후 알려줍니다. 이때 성인 2명이 증인으로 함께 참석해야 하기에 저희 로펌에서도 직원 2명이 나갔습니다.

강제집행 당일 의뢰인(임대인 ㄱ씨) 소유 아파트 현관 앞에서 집행관 사무실에서 나온 집행관 등을 만나 임차인이 점유하고 있는 집으로 올라갔습니다. 이때 열쇠 기사분도 함께 옵니다. 만약 집에 아무도 없다면 강제로 분을 열고 들어가야 하기 때문이죠. 참고로 출장비도 비용으로 나가는데 보통 출장비는 4~5만 원이며 문을 열면 15만 원 전후입니다.

이날 초인종을 누르고 노크를 했으나 안에 사람이 없어 문을 강제로 열려고 하는 순간 임차인이 문을 열었습니다. 그리고 점유하고 있는 자가 점유이전금지가처분 신청서의 임차인과 동일한지 확인 후 집행을 완료했습니다.