명도소송 강제집행으로 세입자 퇴거 

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세입자가 나가지 않는 경우 임대차계약 해지, 내용증명, 명도소송 절차를 통해 세입자 퇴거를 시키게 됩니다. 그러나 이런 절차를 통해서도 세입자가 나가지 않는 경우라면 명도소송 강제집행 절차를 통해 강제로 내보낼 수 있습니다.

​되도록 강제집행 전에 스스로 세입자가 나가는 것이 임대인으로서도 덜 피곤한 것은 사실입니다. 그러나 계속적으로 월세도 주지않고 임대인의 연락도 피하는 악성 세입자도 존재하기에 이런 경우 강제집행 절차를 통해 내보내야 하는데 실제로 집행을 하는 과정에서 많은 일들이 일어나기도 합니다.

오늘은 명도소송 강제집행 절차에 대하여 설명을 드리고자 합니다. 집행절차는 크게 4단계로 볼 수 있습니다.

#명도소송 강제집행 절차

강제집행을 하기 위해서는 먼저 명도소송을 통해 집행권원을 얻어야 합니다. 보통 4~7개월 정도 걸리며 이때 주의할 점은 점유자 특정입니다. 만약 소송을 하는 과정에서 점유자가 달라질 경우 아무리 소송에서 승소를 하더라도 강제집행을 할 수 없기 때문입니다.

그렇기에 명도소송을 진행할 경우 점유이전금지가처분은 반드시 진행해야 하며, 점유이전금지가처분을 통해 점유지가 바뀌지 않도록 묶어둘 필요가 있습니다.

명도소송 승소 후에도 세입자가 퇴거를 하지 않는 경우라면 불가피하게 명도집행을 진행해야만 합니다. 명도소송 강제집행은 총 4단계로 정리할 수 있습니다.

1) 강제집행 신청

명도소송 강제집행을 하기 위해서는 먼저 집행관 사무실을 방문하여 강제집행 신청서를 제출해야 합니다. 이때 집행력있는 판결정본이 필요하며 법원에 집행문재도부여신청을 하여 집행문을 발급 받을 수 있습니다.

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2) 계고집행

명도소송 강제집행 신청을 하면 바로 본집행을 하기 앞서 계고집행을 합니다. 계고란 강제집행을 하기 전 세입자가 자진해서 임대인에게 부동산을 인도하라는 경고라고 생각하시면 됩니다.

직접 현장에 방문하여 강제집행 예고장을 전달하며 계고 마감일까지 부동산을 임대하지 않는다면 예고없이 강제집행을 하게 됩니다.


2) 본집행

계고집행 후에도 세입자가 부동산을 인도하지 않는다면 본집행을 하게 됩니다. 이때 열쇠공, 노무업체, 보관업체 등 함께 현장에 나갑니다. 세입자가 부동산에 없는 경우 열쇠공이 강제로 문을 열고 들어가 안에 있는 세입자의 물건을 밖으로 모두 빼 보관업체가 창고로 이동하여 보관합니다. 이때 보관비용 등 임대인이 지불하게 됩니다만 집행비용을 세입자에게 청구할 수 있습니다.

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4) 매각

세입자의 물건을 계속 보관하고 있을 수 없으니 세입자에게 내용증명을 보내서 찾아가라고 해야 합니다. 그럼에도 불구하고 안 가져가면 매각이라는 절차를 통해 세입자의 물건을 처분해버립니다. 간혹 처분이 안 되어 보관비가 계속 나가는 경우 임대인이 세입자의 물건을 사서 버리거나 중고로 팔아버리기도 합니다.

#명도소송 강제집행 주의할 점

명도소송 강제집행을 할 때 증인으로 성인 2명 또는 3명이 현장에 나가야 합니다. 이때 증인으로 임대인이 나가는 경우고 있는데요. 이런 경우 세입자와 대치가 되면서 문제가 발생되기도 합니다. 그렇기에 반드시 변호사 사무실과 상의를 하셔야 합니다.

​또한 명도소송은 현재의 점유자를 상대로 진행하는데 소송을 진행하는 과정에서 점유자가 바뀌는 상황이 생기기도 합니다. 이런 경우 아무리 오랜 시간 소송을 진행하여 이겼어도 강제집행을 할 수 없으니 반드시 부동산 점유이전금지가처분을 통해 점유자를 묶어두는 조치를 해야만 합니다.

​최초 임차인에게 보내는 내용증명부터 명도소송 매각절차까지 나홀로 진행하는 것이 결코 쉽지 않습니다. 차라리 믿을 수 있는 변호사를 만나 정확하고 빠르게 내 재산을 되찾기 바랍니다.