월세 연체 임차인 명도소송 승소사례 

안녕하세요. "진심으로 의뢰인과 소통하는 변호사. 주명호 변호사"입니다.
요즘 임차인의 월세 연체로 인한 명도소송 문의가 많은데요. 오늘 소개할 성공사례 역시 임차인의 월세연체로 인하여 계약해지를 한 후 명도소송을 통해 승소한 사건입니다.
그럼 어떻게 진행이 되었는지 시간 순서별로 설명을 드리겠습니다.

#상습적으로 월세를 연체하는 임차인

먼저 사건의 개요부터 설명을 드리겠습니다. 의뢰인 ㄱ씨는 아파트를 소유하고 있었고 임차인 ㄴ씨와 보증금 1,000만 원에 월차임 800,000만 원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 임차인은 약 6개월 정도는 월세를 잘 입금했지만 그 후부터는 차츰 밀리기 시작했고 3~4개월 동안 월세를 주지 않자 의뢰인 ㄱ씨는 임차인 ㄴ씨에게 독촉을 하시 시작했습니다.

그러나 임차인 ㄴ씨는 약속대로 월세를 주지 않았고 연락을 회피하기까지 했으며, 통화가 되는 날이면 오히려 법대로 하라는 식으로 무례하게 행동하여 결국 저희 로펌을 찾아주셨습니다.

#계약해지 통보를 하다

명도소송을 하기 앞서 반드시 체크할 사항이 계약해지를 적법하게 했는가입니다. 명도소송에서 가장 흔한 계약해지 사유가 바로 월세 연체입니다.

주택의 경우 민법 제640조에서 건물 기타 공작물의 임대차는 임차인의 차임 연체액이 2기에 달한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

또한 본 사건의 임대차 계약서 특약사항에도 "임차인은 월세 2회 이상 미납 시 임대인은 본 계약을 해지할 수 있다고 기재되어 있었습니다.

저희가 의뢰인으로부터 자료를 받아 검토해 본 결과 이미 임차인은 약 4~5회 월세가 연체되어 있었고 이미 계약해지 사유는 충분했습니다.

그러나 의뢰인이 임차인에게 직접 발송한 내용증명을 확인해 보니 계약해지를 한다는 내용을 빠져있었고 월세를 이체해달라는 독촉의 내용증명이었습니다.

이런 경우 임차인이 연체된 월세 전액을 입금하거나 일부를 입금하여 2기에 달하지 않게 된다면 계약해지를 할 수 없게 됩니다. 그렇기에 저희 로펌에서는 계약해지를 한다는 내용증명을 임차인에게 다시 보냈습니다.

#점유이전금지가처분 신청 및 집행

저희가 발송한 내용증명만으로 임차인이 부동산을 비운다면 문제가 쉽게 해결되었겠지만 내용증명을 받은 임차인은 월세도 계속 입금하지 않는 상태에서 점유를 이어가고 있었습니다. 그래서 명도소송을 준비했고 소송을 진행하기 전 부동산 점유이전금지가처분 신청부터 했습니다.

명도소송은 현재 점유자인 임차인을 상대로 진행합니다. 그런데 명도소송 판결을 받는 데까지 4~7개월 정도 걸리는데 이때 점유자가 바뀌면 승소 판결문으로 집행하기 어려워집니다. 그렇기에 점유가지 바뀌지 않도록 묶어둘 필요가 있습니다.

​이런 절차를 부동산 점유이전금지가처분이라고 하며, 명도소송을 하기 전 점유이전금지가처분 신청하여 약 2주 만에 결정이 났고 즉시 집행하여 가처분 집행까지 마쳤습니다.

가처분집행 이야기를 좀 더 이어가겠습니다. 집행관 사무실에 집행신청을 하면 집행관은 집행할 날짜를 정해주고 열쇠기사분 전화번호를 알려주면 일정을 잡으라고 합니다.

열쇠기사분이 함께 현장에 가는 이유는 문이 잠겨있다면 강제로 문을 열고 들어가 집행을 해야 하기 때문입니다. 집행 당일 현장에는 저희도 증인으로 참석을 합니다. 물론 의뢰인이 직접 참석하셔도 됩니다만 임차인과 다툼이 예상되는 경우 저희가 나가기도 합니다.

​이날은 저희 사무실에서 3명이 나갔습니다. 추운 겨울이었네요. 현장에 방문해서 초인종을 눌렀는데 아무런 기척이 없었습니다. 그래서 열쇠 기사분께서 문을 강제로 열려고 하니 그때 안에게 임차인이 문을 열고 나왔습니다.

​집행관은 임차인에게 현재 집행을 하는 사유에 대하여 간략히 설명을 하고 고시문을 붙여 집행을 완료합니다. 고시문은 다음과 같습니다.

#명도소송 진행 "원고승"

점유이전금지가처분 집행 후 임차인이 겁을 먹고 이사 나가는 경우도 많습니다. 그러나 이 사건 임차인은 전혀 임대인에게 부동산을 인도할 생각이 없어 보였습니다. 저희는 바로 명도소송을 진행했습니다.

2021년 12월 27일 소장 접수 후 판결은 2022년 4월 27일입니다. 총 4개월이 걸렸네요. 사실 중간에 기일변경이 되면서 조금 늦어졌지만 통상 3~6개월 걸린다고 보면 됩니다.

#다음 절차는?

법원 판결문을 임차인(피고)에게 송달하면 2주 이내 항소를 할 수 있습니다. 항소를 하지 않는다면 그대로 확정이 됩니다.

임차인이 판결문을 받고도 부동산을 인도하지 않는다면 명도집행을 해야 합니다. 명도집행을 통해 강제로 임차인을 내보내고 내 건물 안에 있는 임차인의 짐을 외부 창고로 옮긴 후 부동산을 적법하게 인도를 받을 수 있습니다.

​이때부터는 부동산을 자유롭게 사용, 수익하면 되겠죠.

명도집행은 통상적으로 강제집행 신청 > 계고 집행 > 본집행 > 매각 절차로 이어집니다.

본 사건이 명도집행까지 진행된다면 이어서 사례를 남기도록 하겠습니다.

긴 글인데 끝까지 읽어주심에 감사드리며, 명도소송에 있어서 궁금하신 점은 변호사인 저에게 직접 전화 주시면 친절히 상담 드리겠습니다.

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