안녕하세요. 법률사무소 로진의 길기범 변호사입니다.
상담을 하다보면 계약해제와 계약해지의 차이점에 대해 모르시는 분들이 많습니다.
그래서 오늘은 계약해제와 계약해지의 차이점에 대해 간단하게 알려드리려고 합니다.
부동산 계약해제, 해지는 어떻게 다른가요?
해제와 해지의 가장 큰 차이점은 시기입니다.
해제는 처음부터 없었던 것으로 하기 위한 것이고, 해지는 지금부터 없었던 것으로 하기 위한 것입니다.
따라서 매매 계약을 '해지'한다는 표현보다는 '해제'한다는 표현이 적합합니다.
또한, 임차인이 상가 월세를 내지 않아 계약을 '해제'하겠다는 표현보다는 '해지'라는 표현이 적합합니다.
지금부터 계약의 효력을 소멸시키겠다는 의미이기 때문입니다.
더 자세한 내용은 아래에서 다뤄보겠습니다.
계약해제
부동산 계약해제란 계약 후에 당사자가 채무불이행과 같은 일방적인 행위로 부동산 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 계약 자체가 없던 것으로 돌리는 것입니다. 계약서 약정에 의해 '약정해제권'과 법에서 정한 '법정 해제권'이 있습니다.
만일, 부동산 매매계약 후 당사자 한쪽이 사정이 생겨 계약을 없던 것으로 하기로 임대인, 임차인이 동의 후 합의를 한다면 이를 당사자 약정에 의한 '계약해제'라 할 수 있습니다.
계약금해제는 중도금 지급 전에만 가능하다는 사실을 기억하세요.
계약금해제의 경우 특별한 사항을 넣은 경우를 제외하고 별도의 약정이 없는데, 계약이 해제되면 해제를 요구한 당사자가 계약금을 손해 보게 됩니다.
계약해지
우선 계속적 계약에 대해 알아야 합니다.
시간적 계속성을 갖게 되는 계약을 의미합니다. 대금 지금, 목적물 인도와 같은 일회성의 경우는 일시적 계약으로 계속적 계약과 차이점을 보입니다.
'계약의 해지'란 미래 계약 효력을 소멸하는 것으로 임대차계약과 같은 계속적 계약에서만 사용할 수 있습니다.
만일, 홍길동 씨가 몇 년 전부터 장사를 위해 자리를 임차해 매월 임대료를 지급하겠다는 계약을 맺었습니다.
이는 임대인과 임차인 사이의 계속적 계약을 맺었다고 말할 수 있습니다.
하지만, 홍길동 씨의 가게 매출이 급격하게 나빠져 다른 곳으로 점포를 옮기거나 폐업을 하려고 합니다.
이때 건물주에게 현재의 임대차계약을 그만하고 싶다고 했는데 임대인이 이에 동의할 경우. 임대차계약은 계약은 합의에 의해 '해지'됩니다.
약정해제권
약정해제권은 임대료를 내기로 약정한 임차인이 임대료를 내지 않는 경우 등 채무불이행이 발생할 때를 위해 법정 해제의 요건을 완화한 것입니다.
계약해제의 요건이나 계약해제 시 손해배상 등에 관련된 사항들을 계약 시 당사자 간 약정한 것입니다.
법정해제권
법정해제권은 법 규정으로 계약을 해제할 수 있는 경우를 정해 놓은 것입니다.
계약이행 지체, 목적물 수령 지체, 불완전한 이행 등이 계약 해제의 사유가 될 수 있습니다.
법정 계약해제는 일정한 요건을 갖추어야 합니다.
가장 많은 분이 고민하시는 매수인의 채무불이행을 예로 들겠습니다.
매매계약에서 매도인은 소유권 이전의 의무, 매수인은 대금 지급의 의무를 지게 됩니다.
매도인은 소유권 이전서류를 제출하고, 매수인은 계약금을 뺀 잔금을 지급하는 것이 의무입니다.
매도인과 매수인 둘 중 하나라도 약속된 날짜에 위의 의무를 지키지 않는다면 매매계약을 해제할 수 있습니다.
매수인이 중도금이나 잔금을 약속된 날짜에 지급하지 않을 경우 매도인은 이행지체를 이유로 매매계약을 해제할 수 있습니다.
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