월세미납시 대처방법

길기범 변호사

안녕하세요. 법률사무소 로진의 길기범 변호사입니다.

오늘은 월세미납으로 인한 임대차 계약의 해지 조건, 임차인이 월세를 내지 않는 경우의 대처방법에 대해서 간단히 설명드리도록 하겠습니다.

임대차 계약 해지 조건

임차인이 월세를 내지 않는 것은 '차임 연체'라고 합니다. 상가의 경우 상가임대차보호법 즉, 상가법에서 차임 연체액이 3기에 달하면 계약을 해지할 수 있습니다. 일반 주택의 경우는 2기에 해당하면 계약 해지가 가능합니다.

보통 2기, 3기라는 단어를 보고 2개월, 3개월 연체를 하면 계약 해지가 가능하다고 생각하실 수 있겠습니다.

보통 월세로 계약한 경우는 맞지만, 1년 치 임대료를 한꺼번에 지불한 경우 1년이 1기에 해당합니다.

따라서 상가 1년 치 임대료를 한꺼번에 지불했다면 3년의 임대료를 지급하지 않은 경우에 계약을 해지할 수 있습니다.

이런 경우도 있습니다. 만일 2월에 월세미납으로 인해 다음 달인 3월에 두 달 치를 납부하고, 5월에 월세미납으로 6월에 두 달 치를 납부하면 계약해지 사유가 되지 않는다는 점도 유의하시길 바랍니다.

이 경우는 연체 횟수가 2회지만, 6월을 기준으로 월세가 2개월 치 미납된 것이 아니므로 계약 해지 사유에 해당하지 않습니다.

또 연체 횟수가 아님 연체 금액이 더 중요합니다.

만일 월세가 50만 원인데 연체 금액이 200만 원이 된다면 계약 해지가 가능해집니다.

하지만, 2회의 연체가 있었어도 세입자가 150만 원을 지불했다면 차임액이 50만 원이기 때문에 계약해지는 할 수 없습니다.

임차인은 보증금에서 밀린 월세를 빼면 연체가 성립하지 않는다고 생각하는 경우가 있지만, 연체 금액이 공제되는 것이 당연한 것은 아닙니다.

이때도 임차인이 2기 이상 집세를 미납하면 임대인은 '명도소송'을 제기할 수 있습니다.

만일 계약서 특약을 잘 작성하셨다면 월세미납 피해를 어느 정도 줄일 수 있습니다.

임대료 미납 시 연체이자를 적용한다.

사전에 양해를 구하지 않고 2기 이상 연속 임대료 미납 시 계약을 즉시 해지한다.

예를 들어 위와 같은 내용의 특약을 넣었다면 임차인은 심리적 압박으로 월세를 꼬박꼬박 내려고 할 것입니다.

사실, 월세를 미납하는 임차인은 보증금에서 월세를 제하라며 적반하장으로 나오는 경우가 많습니다.

월세 미납을 지속해서 하고, 이를 계속 참았더니 월세 미납액이 보증금액보다 많아지면 명도소송을 진행하시는 것이 좋습니다.

앞서 말씀드렸던 것처럼 분쟁 해결은 당사자가 스스로 하는 것이 제일 좋습니다. 하지만, 상황이 여의치 않다면 소송 진행하는 것을 고려하는 것을 추천해 드립니다.

이런 미납자의 경우는 딱 한 번, 여러분에게만 피해를 주는 게 아니라 다른 임대인에게도 피해를 주기 때문에 이러한 악질 임차인에게 피해를 보아 저를 찾아오시는 임대인분들을 많이 보았습니다.

우선, 소송하지 않으시더라도 가장 먼저 해야 할 일은 내용증명을 보내는 것입니다.

이는 만일 소송을 하게 되면 핵심 증거가 되기 때문에 미리 준비하는 것이 좋습니다.

내용증명서는 임차인이 그동안 미납한 월 미납액과 관리비 등을 포함해 이 모든 금액을 보증금에서 제하고 이런 모든 처리 과정 비용과 민형사상 책임은 세입자가 갖고 있다는 내용을 작성해 임차인에게 보내는 것입니다.

사실 이 경우 내용증명을 보내면 고의로 여러분의 연락을 피하던 세입자라면 연락이 옵니다. 내용증명을 보내는 사람은 보통 소송을 준비하고 있으니 바로 미납금액을 납부하라는 압박을 줄 수 있기 때문입니다.

하지만, 이때 내용에서 실수가 발생한다면 승소할 가능성이 높아도 재판에 가서 여러분이 원하던 판결을 받지 못할 수 있습니다.

월세 미납 건으로 소송까지 가는 경우는 보통 악질 임차인을 만나 법의 심판을 받게 하기 위함 입니다.

따라서 변호사 선임을 고려하신다면 부동산 변호사의 법률 자문을 받는 것이 좋습니다. 이런 사건을 다뤄본 변호사만이 어떻게 임차인이 변명할지를 알고, 이에 알맞은 대응할 방안을 알기 때문입니다.

따라서, 부동산 변호사를 포함해 관련 사건을 다뤄본 사람에게 법적 자문을 구해 내용증명단계부터 시작하는 것이 더는 피해를 방지하는 가장 좋은 방법입니다.

법률사무소 길

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