안녕하세요. 법률사무소 로진의 길기범 변호사입니다.
임차인의 임대료 연체로 어려움을 겪고 계신 분들이 많은 걸로 알고 있습니다. 그래서 임대료 연체와 임대차 해지에 관하여 간단하게 글을 작성해보았습니다.
임차인의 임대료 연체시 다음과 같은 사항을 확인해보셔야 합니다.
임대료가 2기, 3기 이상 연체되었는지 확인해야 합니다.
우선, 3개월과 3기는 다르다는 점을 명확히 이해하셔야 합니다.
1년 단위로 임대료를 받았다면 3년 치 임대료를 못 받았을 때 3기에 해당합니다. 만일, 월세로 받았던 경우는 3개월 차의 임대료 연체되었을 때 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
사실 2015년 이전에는 정확한 해지 규정이 없었습니다. 민법에서 건물 임대차에는 임차인이 2기 임대료를 연체하면 임대차 계약을 해지할 수 있다고 말합니다.
주택임대차보호법에서는 2기라고 명시되어 있습니다. 2015년 5월에 상가는 3기 임대료가 연체되었을 때 임대차 계약을 해지할 수 있다고 명확하게 규정되어 있습니다.
상가의 경우가 더 긴 경우는 상인을 보호하려는 목적이 큽니다.
주택은 2기, 상가는 3기 임대료 연체 시에 임대차 계약 해지가 가능하다는 점 다시 한번 기억하시길 바랍니다.
이때 해지의 의미는 '반드시 해지를 해야 한다' 같은 강압적인 의미는 아닙니다. 건물주가 해지해도 되고, 하지 않아도 됩니다.
그러나, 임차인과 연락이 되지 않고, 밀린 월세나 임대료를 내지 않을 임차인의 경우라면 그나마 보증금이 남아 있을 때 명도소송을 진행할 수 있습니다.
임차인이 과거에 3번 연체를 한 적이 있다면?
임대료 연체액의 총합이 3기에 해당하여야 합니다.
만일, 매번 지급하기로 한 날보다 일주일 정도 매번 늦게 임대료를 주는 임차인, 이 모든 기간을 합산하면 3기에 해당하는 기간이 되었는데, 이 경우 연체한 임차인에게 계약 해지가 가능한가를 물어보는 의뢰인 분이 많이 계십니다.
현재 연체 중인 합계가 3기에 해당 하는 경우만 임대차 계약 해지가 가능합니다.
임대를 한 기간 중 제날짜에 임대료를 받아보지 못했더라도, 그 합계가 3기 금액에 해당하지 않으면 해지가 불가능합니다.
3기 이상의 임대료가 연체 중이라면?
만일, 3기에 해당하는 임대료가 600만 원인데, 임차인이 일부를 지불해 미납금이 500만 원처럼 600만 원이 넘지 않는다면 임대차 계약을 해지할 수 있을까요?
위와 같은 경우에는 임대차 계약을 해지할 수 없습니다.
임대인이 임차인에게 통보하는 그때 연체된 임대료의 합이 600만 원(3기에 해당하는 임대료)이 넘어야 합니다.
이 상황에서 임대인이 할 수 있는 방안은 법정에서 증거로 효력이 큰 내용증명을 보내는 방법을 추천해드립니다.
사실, 문자와 같은 통보 내용으로 나중에 계약 해지를 통보했다고 주장할 수 있으나 조작이 되었다고 상대측에서 주장 할 수 있습니다.
따라서 조작을 할 수 없는 내용증명을 보내는 것이 가장 정확한 방법입니다.
임차인이 3기에 해당하는 연체 금액이 아니더라도 과거에 총합계가 3기를 넘는 이력이 있다면 임대차 계약을 해지할 수는 없지만, 계약 기간이 끝났을 때 이를 근거로 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.
이렇게 되면 현재 임차인은 권리금 전부를 회수하지 못하게 되는 불리한 상황에 놓일 수 있습니다.
만일, 임대료 연체와 관련해 부동산 변호사에 대한 법적 조언이 필요하신 분은 아래의 연락처로 연락해주시기를 바랍니다.
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