부동산 가계약 파기 

안녕하세요. 법률사무소 로진의 길기범 변호사입니다.

부동산 가격이 상승하면서 부동산을 매도하려고 가계약금을 받았는데 가계약금만 상환하면 계약을 파기할 수 있는지 문의를 많이 받고 있습니다.

그리고 부동산을 매수하려고 계약을 체결하고 가계약금을 지급했으나 대출규제로 중도금이나 잔금을 치를 수 없는 상황이어 되었는데 가계약금을 돌려받을 수 있는지에 대해 문의하는 분들도 계십니다.

그래서 오늘은 부동산 가계약 파기와 관련하여 간단하게 작성해 보았습니다. 끝까지 읽어보시면 도움이 되실 것입니다.

가계약도 유효한 계약일까

가계약이란 정식으로 계약을 체결하기 전에 임시로 맺는 계약을 말하는데, 마음에 드는 부동산을 발견했을 때 선점하기 위해 이용되거나 계약 체결 당시 사정으로 당장 정식 계약서를 쓸 수 없는 경우에 이용됩니다.

부동산 가계약은 민법이나 부동산 관련법에서 별도로 정해두지는 않았으며, 일종의 관행처럼 이루어지고 있습니다.

가계약서를 정식으로 쓰는 경우는 드물고 대부분 구두로 진행이 되기때문에 정식계약이 아니라 언제든지 파기할 수 있고 가계약금은 돌려받으면 그만 또는 안 줘도 그만이라는 잘못된 인식을 가지고 있는 분들이 많습니다.

그러나 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급방법 등에 대해서 서로 합의가 있었다면 서면으로 작성하지 않았더라도 매매계약이 유효하게 성립된 것입니다.

즉 대법원은 계약 당사자의 의지가 합치되었고, 금전이 오가는 가계약은 유효하게 확정된 계약이라고 판단했습니다.

부동산 가계약 시 주의사항

가계약서를 쓰는 것이 가장 좋습니다. 그러나 신속하게 선점하기 위해서 또는 계약서를 작성할 수 없어서 하는 것이 가계약이기 때문에 급하게 구두로 약속하고 돈을 입금하는 것이 대부분입니다.

그렇기 때문에 분쟁이 생겼을 때를 대비하여 "본계약이 체결되기 전에 계약 당사자가 부동산 가계약 파기를 원할 경우, 계약금은 조건 없이 반환한다 또는 계약금의 배액을 상환한다"라는 내용으로 합의하여 녹음을 해두는 것이 좋습니다.

가계약금만 돌려주고 계약을 해제할 수 있을까?

  

대법원은 매도인이 계약금 일부만 지급받은 상태에서 매매계약이 해제되었을 경우, 매도인이 해제할 수 있다고 해도 해약금의 기준은 실제 교부받은 금액이 아니라 약정 계약금이라는 입장입니다.

따라서 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 해제가 불가능하며, 약정 계약금의 배액을 상환해야 합니다.

반대로 매수인이 계약금을 포기하고 계약을 파기하고자 할 경우 가계약금만 포기하면 되는 것이 아니라 약정 계약금을 모두 지급해야 계약을 파기할 수 있는 경우도 있으므로 신중하게 결정하셔야 합니다.