건물인도소송 성공사례 

안녕하세요. 법률사무소 로진의 길기범 변호사입니다. 오늘은 건물인도소송을 제기하여 승소한 사례를 소개하겠습니다.

1. 주택임대차계약

주택임대차계약이란 임대인이 임차인에게 주택을 일정한 기간 사용하게 할 것을 약정하고, 임차인은 그 사용에 대한 대가로 임대인에게 일정한 차임을 지급할 것을 약정하는 것을 말합니다.

2. 인도소송

주택의 소유자는 점유할 권원이 없는 자가 자신의 주택을 점유하고 있는 경우 그 인도를 구할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 점유자가 소유자의 인도요구에 응하지 않는 경우 소유자는 인도소송을 제기하여야 합니다.

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3. 임대차기간

임대차기간은 임대인과 임차인의 계약으로 자유롭게 정할 수 있습니다. 그러나 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문은 임차인을 보호하기 위해 "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."고 규정하고 있습니다. 즉, 주택임대차에서는 임차인에게 최소한 2년의 임대차기간이 보장됩니다.

다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항 단서). 주택임대차보호법은 편면적 강행규정으로 주택임대차보호법에 위반한 약정은 임차인에게 불리한 경우에만 무효가 됩니다. 따라서 주택임대차의 임대차기간을 2년 미만으로 약정했다고 하더라도 임차인이 이를 원할 때에는 유효가 됩니다.

기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 "다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다(대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결).

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항).

4. 주택임대차계약 해지사유

주택임대차계약의 해지사유에는 여러가지가 있습니다. 그 중 임차인의 사유로 인한 것에는 월세연체, 임대인의 동의없는 전대차계약, 불법증축·개축 등이 있습니다. 임대인의 사유로 인한 것에는 임대물건에 거주가 곤란할 정도의 중대한 하자가 있는 경우, 임대인이 변경된 경우 등이 있습니다. 물론 계약상의 기간이 만료된 경우도 포함됩니다.

5. 승소사례 

임대인 A는 임차인 B와 임대차계약을 체결하였습니다. 그러나 임차인 B는 임대차계약에서 정한 차임을 3기 이상 연체하였습니다. 임대인 A는 임차인 B에게 차임을 지급할 것을 내용증명으로 최고하였으나, 임차인 B가 이에 응하지 않아 건물인도소송을 제기하여 승소판결을 받았습니다.

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6. 마치며

임대차계약을 체결하였는데 임차인이 임대차계약의 내용을 지키지 않는 경우가 많습니다. 이런 경우 임대차계약을 해지하고 임차인을 내보내고 싶은데 임차인이 막무가내로 버티는 경우가 있습니다.

주의할 점은 임차인이 차임을 지급하지 않는 등 임대차계약을 해지할 수 있는 사유가 있더라도 무단으로 임대차 목적물에 들어가는 경우 주거침임죄로 처벌될 수 있으므로 함부로 임대차 목적물에 들어가서는 안됩니다.

따라서 임대차계약을 해지하고 임차인을 내보내고 싶은데 임차인이 버티는 경우 건물인도소송에서 승소한 경험이 있는 변호사의 도움을 받으시기 바랍니다.