1. 정현 법률사무소의 송인욱 변호사님은 임대차 계약 체결 후 코로나 사태로 인한 매출 감소, 건물의 하자 등을 이유로 2020. 9. 차임부터 차임을 지급하지 않았고, 2020. 12. 8. 차임 감액청구권을 행사하는 동시에 이 사건 임대차계약을 해지하겠다는 원고로부터 소송을 제기당한 서울 xx 구 xxx로 xxx-x 소재 지하 1층, 지상 5층 규모의 교육연구시설(이하 ‘이 사건 학습관’이라 합니다)을 각 1/4씩 소유하고 있는 공유자를 대리하여 소송을 진행하였습니다(서울남부지방법원 2021가합 102325 보증금 반환 등).
2. 원고 주장의 요지
원고는 코로나19 감염병 사태로 인하여 '이 사건 학습관'을 상당 기간 휴관할 수밖에 없었고, 그로 인하여 매출액이 급감하는 등 임대차계약을 유지하는 것이 불가능할 정도의 급격한 사정 변경이 발생하였으며, 장마로 인한 침수로 지하층과 5층을 전혀 사용하지 못하는 등 이 사건 임대차 목적물을 제대로 사용, 수익하지 못하였던 바, 이에 자신의 해지 통보는 적법하고, 2020. 12. 31. 해지되었으며, 별개로 민법 제627조 및 제628조에 기한 차임 감액청구권을 행사하였으므로 이 사건 임대차 목적물에 대한 임료는 1,700만 원으로 감액되었다는 주장을 하였습니다.
3. 피고의 주장의 요지 및 법원의 사실 판단
가. 2020.부터 국내에 코로나19가 확산하여 다수의 사람들이 강의 수강 등을 위하여 모이는 것을 전제로 하는 학원업이 전반적으로 어려움을 겪은 것은 공지의 사실이고, 또한 갑 제4, 5, 8호증의 각 기재에 의하면 '이 사건 학습관'을 관할하는 xxxx 교육지원청에서 2020년 초부터 학원, 교습소 등에 대하여 휴원을 권고하거나 집합 금지명령을 발령하거나 면적당 인원을 제한하는 등의 방역수칙 준수를 안내한 사실을 인정할 수 있고, 갑 제19호증의 기재에 의하면 '이 사건 학습관'이 속해 있는 원고 산하 xxxx 사업부의 2019년 매출액은 x, xxx, xxx, xxx 원이었다가 2020년 매출액은 xx, xxx, xxx 원, 2021년 1~10월까지의 매출액은 xxx, xxx, xxx 원으로 감소하여 2020년에는 xxx, xxx, xxx 원의 적자가, 2021년 1~10월에는 xxx, xxx, xxx 원의 적자가 발생한 사실을 인정할 수 있습니다.
나. 그러나 '이 사건 학습관'은 학습관 이용이 연계된 프로그램을 등록한 수강생들에게 부가적으로 학습관을 이용하는 방식으로 운영한 점, 매출 자료(갑 제6, 20, 21호증)에 의하면 코로나19로 이 사건 학습관이 비정기적으로 휴관하는 동안에도 접수 후 환불하지 않고 '이 사건 학습관'을 그대로 이용한 수강생들도 상당히 있는 것으로 보이는 점, 원고는 2021. 1. 18.부터는 원고 소유의 인근 부동산으로 '이 사건 학습관'을 이전하여 운영하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 코로나19 감염병 사태가 원고의 매출 감소에 어느 정도 영향을 주었다 할지라도, 그로 인하여 이 사건 임대차계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 정도에 이르렀다거나 이 사건 임대차계약을 유지하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 해당한다고 단정하기 어렵고, 달리 이릉 인정할 증거가 없습니다.
다. 민법 제628조는 “임대물에 대한 공과 부담의 증감 기태 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.”라고 규정되어 당사자에게 민법의 일반 원칙인 계약 준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있는 차임증감청구권을 부여하고 있는데, 차임증감청구권은 이른바 사정변경의 원칙을 명문화한 규정으로써 주체적은 타당성을 위하여 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있는데, 갑 제22, 23호증의 각 기재가 의하면 원고가 '이 사건 학습관'을 이전한 xxxx 빌딩의 경우 그 시세가 임대차보증금의 x 억 원, 월차임 x, 000만 원 수준으로 면적당 차임은 이 사건 임대차계약보다 더 높은 수준인 사실이 인정되고, 원고는 2020. 10.1.부터 2021. 10. 31.까지의 13개월간 '이 사건 학습관'에서 발생한 월평균 매출을 xx, xxx, xxx 원으로 정리하였는데, 원고가 정리한 바에 따르더라도 월평균 매출이 큰 폭으로 감소하기는 하였어도 이 사건 임대차계약상 월차임 xx, xxx, xxx 원을 상회합니다.
라. 피고들은 임대차보증금에서 미지급 차임과 이에 대한 지체상금을 공제하면 반환할 임대차보증금이 없다고 항변하는데, 임대차계약에서 임차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 바, 채무는 임대차 관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다는 판결(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다 218874 판결 등 참조)에 의하여도 피고들의 주장은 타당합니다.
4. 법원의 판단
이에 위와 같은 점을 참고하여 임대차 계약 해제 등의 원고의 주장은 받아들일 수 없고, 피고들의 원고에 대한 채권을 기준으로 한 상계 주장은 인정되는 바, 서울남부지방법원은 2022. 4. 6. 원고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였습니다(서울남부지방법원 2021가합 102325 보증금 반환 등).
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