부동산 매물을 매매한 것이 아니라면 대부분 전·월세 계약을 통하여 다른 이의 명의로 된 집을 빌려 생활하게 됩니다.
이런 와중에, 계약서상으로 부동산 임대차의 계약 기간이 종료되었다고 당연하게 전·월세 계약이 해지되는 것은 아닙니다. 종료 예정인 날짜로부터 6개월에서 2개월 전 사이에 임차인은 전·월세 계약의 갱신 여부를 임대인에게 명확하게 알려야 합니다.
만약 어떠한 통지가 없이 해당 매물의 계약 기간이 지나게 된다면 이는 암묵적으로 갱신하겠다는 것으로 간주하기에 계약의 기간이 자동으로 연장되는데요.
물론 임차인은 현재 자신이 점유하고 있는 매물에 대한 계약을 언제든지 해지한다고 통보할 수 있지만, 이를 임대인에게 알린 이후 3개월이 지나야 보증금을 돌려받을 수 있기에 자신이 앞으로 이사할 계획이 있다면 미리 해지 의사를 밝히는 것이 중요합니다.
하지만 임대인은 임차인의 퇴거 소식에 보증금을 반환해주지 않으면서 분쟁이 발생하게 되고, 임차인의 처지에서는 이사와 같은 차후의 상황에 대해 물리적인 피해를 직접 당하게 될 수 있습니다.
물론 아직 계약의 기간이 남아 있음에도 임차인 쪽에서 미리 퇴거하겠다는 의사를 임대인에게 밝혀 적정한 합의를 거친다면 보증금 반환이 늦어지는 것에 대해 타당한 이유가 될 수 있지만, 이미 계약서 상의 기간이 만료된 후 임대차 계약의 해지가 이루어진 상황에서 보증금의 반환이 이루어지지 않는다면 변호사의 도움을 통하여 법적인 조치를 하셔야만 합니다.
이때 임차인은 전세금 반환을 요청과 더불어 반환소송을 진행할 수도 있습니다.
하지만 이러한 전세금 반환소송을 진행해도 어느 정도의 시간이 필요하기에 감정적인 대응을 하지 않고 차분하게 기다리시는 것이 중요합니다(때에 따라서는 소송을 준비하는 동안 임대인 쪽에서 보증금을 돌려주는 예도 있기 때문입니다).
종종 자신의 돈을 빼앗겼다는 생각 때문에 임대인에게 폭언한다거나 계약서상의 주소로 찾아가 무단침입을 하는 경우도 있는데 이는 형사처벌을 받을 수 있기에 주의해야만 합니다.
물론 반대로 임차인이 해당 점유물에서 퇴거하지 않는다는 이유로 임대인이 자신의 명의로 된 매물이기에 함부로 문을 열고 들어간다거나 임차인의 짐을 모조리 바깥으로 빼내는 행위 역시 형사처벌을 받을 수 있습니다.
부동산 임대차 분쟁이 일어날 수 있는 또 다른 상황은 해당 점유물을 임차해 살아가고 있는데 갑작스레 퇴거해줄 것을 임대인으로부터 요청받는 것입니다.
임대인이 직접 건물을 사용할 예정이라거나 해당의 건물을 매매할 계획이 있으니 당장 나가 달라는 소식을 전해 듣는다면 임차인의 입장에서는 너무나 당혹스러울 수밖에 없는데 상식적으로 너무나 매몰차다 여겨지겠지만 사실 이러한 사례는 굉장히 빈번하게 발생하고 있습니다.
임대인의 입장에서는 전세금을 다시 되돌려 준다는 데 무슨 문제가 있을까, 라고 생각하실지 모르겠지만, 계약서상으로 만료 기간이 도래하지 않았다면 임차인은 전입신고나 전세 등기를 통하여 대항력을 지니고 있는 상태이기 때문에 임차인은 무조건 임대인이 매물의 주인이라는 이유로 급하게 퇴거하지 않아도 됩니다.
오히려 해당 매물 매매가 이루어진다면 임대차 계약을 해지하고 전세금을 되돌려받을 것인지 혹은 계속해서 머무를 것인지를 선택할 수 있습니다.
또 다른 임대차 분쟁은 해당 건물을 사용하면서 생기는 여러 상황 때문에 발생합니다.
해당 매물을 점유하고 지내는 임차인은 어느 날 자신이 건물에 손해를 입히지 않았음에도 건물 일부가 없어지거나 혹은 또 다른 문제를 발견하게 될 수 있습니다.이렇게 된다면 해당 부분에 대한 전세금을 감액해 달라고 요청한다거나 혹은 임대인이 지닌 수리의 의무 조항에 따라 수리를 요구할 수도 있는데, 상황에 따라서 임차인이 자신의 돈으로 먼저 수리를 진행한 후 해당 금액에 대하여 구상권을 행사해 청구를 진행할 수도 있습니다.
하지만 이러한 조치만으로 건물을 해당의 용도에 맞게 사용하는 것이 불가능하다고 판단된다면, 해당 부동산 임대차 계약의 해지를 요구함과 동시에 전세금 반환소송을 진행할 수 있습니다.
임차인에게는 계약이 만료되어 퇴거를 진행할 때 건물을 원래의 상태대로 회복한 후 돌려줘야 하는 원상회복 의무가 있습니다. 이러한 부분을 이유로 건물에 대한 수리나 수리비를 지급해야지만 전세금 반환을 진행해주겠다고 하는 임대인이 간혹 있습니다.
하지만 대법원의 판례에 따르면 아주 사소한 부분의 회복이 이루어져야 하는 것을 이유로 전세금 전체를 돌려주지 않는다면 이는 신의칙 위반에 해당하여 이러한주장은 허용될 수 없습니다.
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