임대인이 명도 한다고 하는데 어찌 대응해야할까여!?

Question

저희 매장 소음 이슈로
저희를 명도하기 위해 부동산점유이전 금지가처분 시행하고
명도 소송을 준비하는거 같은데 어찌 대응해야할까요?

1년 7개월간 파티룸 운영 중 입니다.
야간에 소음 이슈가 있을 수 있어서
등기부등본 확인시 거주하는 사람이 없어서
계약을 진행하였습니다.

그런디 알고보니 집주인 아들이
5층에 4인 가족과 함께 거주하고 있더라구요.

저희 매장에서 음악을 크게 틀어서 잠을 잘 수 없다는 항의를 자주 하였습니다.
참고로 말쓰 드리면 계약서에
소음이 발생하는것은 건물주가 이해해주고
소름 민원은 임차인이 해결한다 라고
명기는 해놨습니다.

그러다 최근 부동산 재계약 시점이 다사오자
임대인이 재계약 안하고 내보낼거라 하시고
갑작스레 “부동산점유이전 금지가처분”을 시행여
서울지방법원에서 종이 한장을 붙히고 갔습니다.

알아본 바로는 향후 명도소송을 위해
사전에 진행하는 절차로 확인하였습니다.

저희는 소음 이슈외 문제되는 행동은 하지 않았고
월세도 밀리지 않았으며
수차례 경찰이 주변 민원으로 출동했지만
모두 문제없이 처리하였습니다.

저희가 부동산점유이전 금지가처분 종이를
뗄 수 있는 방법과 향후 명도소송 대비를 위해 무엇을 해야할까요? 
사실 저희가 임대차보호법으로 임대인이 명도 할 수 있는 사유는 없는거 같아 보입니다

참고로 최근에 5층 건물주 아들이 불법으로 최근까지
근린생활시설에서 거주하다가 최근 주택지로 거주 간
와게 합법적으로 변경은 하였더라구요.

과거 불법거주도 신고하고 싶습니다.

강동호 변호사 · Answer

1. 조만간 임차인 앞으로 명도소송 소장이 송달될 가능성이 높습니다.

2. 따라서 임차인은 갱신청구를 내용증명 등으로 우선 임대인에게 명확히 의사표시하시고,
변호사와 상담하여 명도소송을 방어해야 할 것입니다.

주명호 변호사 · Answer

1. 사안의 경우 점유이전금지 가처분 종이를 떼는 것이 급한 것이 아니라 향후 진행될 명도소송에서 승소하시는 것이 급선무입니다. 계약서에 소음이 발생하는것은 건물주가 이해해주고 소음 민원은 임차인이 해결한다 라고 명기되어 있고 건물주인의 아들의 소음 민원 등을 어찌됐건 잘 처리해 오셨으므로 집주인의 계약갱신의 거절사유는 없다고 보여집니다. 민사소송의 경우 승소시 변호사 비용 등 소송 비용을 상대방에게 청구할 수 있으므로 변호사를 선임하여 절차를 진행하시기 바랍니다. 상담을 받으시기 바랍니다.

2. 추가상담이 필요하시다면 저의 프로필 상의 번호로 연락주시면 성심껏 답변을 드리겠습니다.

감사합니다.

한병진 변호사 · Answer

질문 내용으로 볼 때, 임대차기간 2년의 만료일이 약 5개월 정도 남은 것으로 보입니다.
임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유는 상가건물임대차보호법 제10조 제1항의 제1호 내지 제8호로 규정되어 있습니다. 지나친 소음 발생은 '그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'(제8호)에 해당될 여지가 있습니다.
하지만, 임대차계약서에 소음이 발생하는것을 건물주가 이해한다는 특약이 기재되어 있고, 5층에 살고 있는 건물주 아들이 주로 소음민원을 제기한 점 등을 종합하면 '임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당되지 않을 가능성이 높아 보입니다.

점유이전금지가처분이 집행되었는데, 그 표시를 훼손할 경우 공용서류손상 등의 범죄가 성립할 수 있습니다.

임대차기간 만료 1개월 전까지 내용증명으로 계약갱신요구를 하시기 바랍니다.
건물주가 갱신을 거절하고 명도소송을 제기할 경우에는 변호사를 선임하여 대응하는 것이 현명할 것입니다.
(명도소송에서는 승소도 중요하지만 소송을 오랜 기간 끌고 가는 것도 중요합니다. 따라서, 점유이전금지가처분결정에 대하여는 아무 대응을 하지 않는 것이 좋습니다).

명도소송을 많이 수행한 경험이 있습니다.
전화 또는 방문상담하여 보시기 바랍니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 점유이전금지가처분 신청이 인용되어 집행된 것으로 보입니다. 임대인이 인도소송 진향할 것으로 보입니다.

2. 소음이 임대차 해지사유에 해당하는지가 쟁점이 될 것으로 보입니다. 임대인 갱신거절 사유는 없는 것으로 사료됩니다.

김상배 변호사 · Answer

1. 현재 임대인이 귀하를 상대로 점유이전금지가처분신청을 하여 집행이 된 상태이므로, 조만간 임대인은 귀하를 상대로 임대차계약의 종료를 원인으로 한 명도청구소송을 제기할 것으로 생각됩니다.

2. 일단 귀하께서 운영하고 있는 사업이 임대차계약의 헤재사유에 해당되는지 여부, 귀하께서 임대차계약의 갱신을 요구하였을 때 임대인의 갱신거절사유에 해당되는지 여부가 쟁점이 될 것이므로, 이 부분을 적극적으로 주장, 입증하셔야 할 것입니다.

3. 점유이전금지가처분결정이 집행된 상태이고 위 가처분을 취소하기 위해서는 가처분결정에 대한 이의를 해야 합니다.

4. 추가 문의사항에 대하여 연락을 주시면 보다 상세하게 답변해 드리겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

상가임대차보호법과 민법 등 관련법 또는 임대차계약에 따른 임대차해지사유에 해당하지 않는다면, 임대인의 명도소송에 적극적으로 대응하셔야 할 것으로 보입니다.
다만, 본건에 대해서는 소음문제가 해지사유에 해당하는지 여부가 관건이 될 것으로 보입니다. 소음에 대하여 계약서에 기재된 내용만으로는 일률적으로 어떻다고 말씀드리기는 어렵다고 보입니다. 일반적으로 예상되는 소음수치를 초과하여 소음이 발생하고 그로 인하여 주변민원이 지속되는 경우에는 임대인은 사정변경 등을 이유로 하여 임대차계약을 해지할 수도 있다고 보입니다. 
그러므로 본건에 대해서는 구체적인 사실관계와 관련자료를 토대로 대면상담을 받아 보시기 바랍니다. 
참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다.