(명도소송, 임대차) 점유이전금지가처분신청이 중요합니다 

<최근 늘어나는 명도소송>

최근 코로나19로 인해 경제가 어려워짐은 모두가 느끼고 계실 겁니다.

​이런 상황에 임차인들이 부동산 계약이 끝났음에도 불구하고 해당 부동산을 비워주지 않는 사례가 늘어나고 있습니다. 계약 기간이 끝났고, 재계약의 의사가 없다는 것을 분명하게 명시했음에도 부동산을 비우지 않아 생기는 다양한 피해로 인해 머리 아프신 분들이 많을 겁니다.

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오늘은 명도소송에 대해 알아보고 그에 필수적으로 따라오는 점유이전금지가처분신청까지 함께 설명드리겠습니다.

<명도소송이란?>

위에 언급한 바와 같이 

① 계약서상의 날짜가 완료되었고 계약서상에 명시된 날짜 이전부터 임차인, 임대인 사이의 재계약 의사가 없음을 주장했는데도 불구하고 임차인이 부동산을 비워주지 않았을 때 

② 계약의 완료 혹은 차임을 지급하지 않아 계약이 해지된 상황인데도 부동산을 비우지 않는 세입자가 있을 경우.

​이럴 때, 진행하는 것이 바로 명도소송입니다.

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명도소송은 매수인이 부동산에 대해 대금을 지급했는데도 불구하고 점유자가 부동산을 인도하는 것을 거절하거나 지체하는 경우에 부동산을 비운 뒤 넘겨달라는 취지로 제시하는 소송입니다. 흔히 이렇게 세입자와의 갈등이 있을 때 해당 부동산은 집주인의 소유니, 문을 따고 들어가려는 시도를 하시지만 절대 이렇게 하시면 안 됩니다.

​임차인이 점유하고 있는 공간에 대한 소유자라고 해서 마음대로 들어갈 경우 주거침입죄로 처벌받을 수 있습니다.

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그래서 위와 같은 상황일 때 명도소송을 진행하는 것이죠.

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<점유이전금지가처분이란?>

그렇다면, 명도소송에 대해 알아볼 때 꼭 함께 나오는 점유이전금지가처분은 무엇일까요?

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점유이전금지가처분은 임차인이 다른 사람에게 점유 이전 행위를 금지하는, 임시 처분 목적물의 인적, 물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하도록 하는 것입니다.

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즉, 점유 이전을 금지한다는 것으로 명도소송을 진행하는 도중, 임차인이 제3자에게 해당 부동산을 임대하는 것을 금지하는 가처분입니다.

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<점유이전금지가처분이 필요한 이유>

점유이전금지가처분은 명도소송이 진행되는 과정 중, 점유자가 달라지는 것을 막기 위해 신청합니다.

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명도소송을 통해 부동산을 비우고 넘기라는 강제 집행의 결론이 나왔다고 하더라도 중간에 점유자가 바뀌게 된다면 강제집행을 시행할 수 없습니다. 명도 소송을 통한 집행은 점유자나 동거인에게만 실행할 수 있습니다. 승소 판결문은 판결문에 적혀져 있는 대상자에게만 효력이 미치기 때문입니다. 그렇기 때문에 아무리 법원 판결이 내려졌다고 하더라도 현재 점유가 이전되었다면 강제집행을 할 수 없는 것이죠

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이러한 이유로 저는 명도소송을 진행할 때 반드시 점유이전금지가처분을 함께 진행해야 한다고 당부하고 있습니다.

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<점유이전금지가처분의 중요성>

또, 명도 소송을 진행했을 때 점유이전금지가처분을 함께 진행했다면 소송을 진행하는 도중에 점유자가 바뀌었다고 해도 승소 판결문에 따른 강제 집행을 하는 데에 있어 문제가 없습니다.

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새로운 점유자를 강제로 퇴거시키는 승계집행문이 나오기 때문에 점유자가 바뀌었을 때 명도소송을 새롭게 해야 하는 번거로움이 생기지도 않는 것입니다.

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<명도집행까지의 절차 >

명도집행은 부동산 점유이전금지가처분 신청 후, 명도소송 소장을 접수하고 소장을 송달합니다.​ 피고가 법원에 답변서를 제출하면 준비 서면을 제출한 뒤 판결 등 집행 단계에 들어섭니다. 소송 절차는 생각보다 시간도 많이 소요되고 복잡하기도 합니다.

​명도소송을 제기하여 상대방이 소장을 받고, 법원에 답변서를 제출한 후 재판 기일이 잡힐 때까지 소요되는 기간이 보통 1~2개월입니다.(최근에는 코로나 사태 때문에 첫 재판을 시작하기까지 상당한 시간이 걸린다고 보셔야 합니다.)

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<빠른 소송준비로 피해 최소화>

그렇기 때문에 변호사와 상의하여 적절한 시기를 고려하고 임차인이 집을 비워주지 않을 것이 명백하다면, 소송을 제기할 것을 마음먹었다면 조금 일찍 소송을 제기하셔도 됩니다. 그렇다면 재판이 시작할 즈음 임대차 기간이 종료되면서, 명도 소송 요건을 갖추게 되고 곧바로 판결도 받을 수 있습니다.

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이런 절차대로 진행하시면 보다 빠르게 소송을 마무리할 수 있고 집을 비워주지 않는 임차인으로 인해 받는 피해가 최소화될 것입니다.

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