임차권등기명령 신청, 어떻게 해야 할까요? 

임대차 계약기간이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 되돌려주지 않는 경우가 있습니다.

최근에는 집값이 증가하면서 보증금을 돌려 받은 후 이사 준비를 하는 사람들이 늘어나고 있는 추세입니다. 그러나 이 과정에서 보증금 반환의 문제가 생기면 이사에도 차질이 발생할 수 있습니다. 임대차 계약기간이 종료된 이후 보증금을 돌려받기 위해서는 주택의 인도와 주민등록을 통해 대항력을 취득할 필요가 있습니다. 이때 활용할 수 있는 법적 제도가 바로 임차권등기명령신청입니다. 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 마치게 되면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

임차권등기에 시효중단의 효력이 있는지가 쟁점이 되었던 보증금반환 청구소송을 사례를 통해 이에 대해 알아보도록 하겠습니다.

사 례

이 사건에 대해 대법원 재판부는 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 임차인이 주택임대차보호법에 의거하여 대항력 및 우선변제권을 취득하는 것 또는 이미 취득한 대항력 및 우선변제권을 유지하는 기능을 주된 목적으로 하는 것이라고 밝혔습니다. 또한 재판부는 이와 같은 담보적인 기능을 넘어서 채무자의 재산에 대하여 강제집행을 보전하고자 하는 처분적 성질을 가진다고 보는 것은 어렵다고 판단하였습니다. 임차권등기명령신청에 의한 임차권등기는 민법이 규정하고 있는 소멸시효의 중단 사유인 가압류 혹은 가처분 등에 충족하는 효력이 있지 않다는 것이 그 이유였습니다.

덧붙여 재판부는 A씨의 경우, 임대차 계약기간이 종료된 이후 이사를 갔기 때문에 임차한 부분을 지속적으로 점유하는 등의 사실상 지배를 유지한 것으로 볼 수도 없다고 밝혔습니다. 이에 재판부는 A씨의 임차권등기명련신청에 의한 임차권등기는 소멸시효의 진행에 어떠한 영향도 없다는 것을 전제로 하여 임대차 보증금 반환채권의 소멸시효가 계약이 종료된 시점부터 진행을 한다고 보면, 그로부터 10년이 지난 시점에 소송이 제기되어 시효가 완성되었다고 판단하는 것이 타당하다고 설명하였습니다.

결과적으로 A씨가 B씨의 상속인인 자녀들을 대상으로 제기한 보증금 반환청구 소송에 대하여 원소의 패소로 판결한 원심을 확정한 것입니다. 해당 판결을 보면 임차인이 보증금을 되돌려 받기 위하여 임차권등기명령신청에 따라 한 임차권등기는 민법상 보증금 반환 채권의 소멸시효 진행의 중단에 영향을 미치지 않는 것으로 볼 수 있습니다. 즉, 임차권등기를 설정하는 것은 주택임대차보호법에 따른 대항력 및 우선변제권 취득 등의 담보적인 기능만 인정된다고 볼 수 있는 것입니다.