절세위한 부담부증여 불이익 피하려면 

최근 보유세와 양도세가 강화되면서 부동산 증여가 크게 늘고 있습니다.

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특히 절세를 위해 부담부증여가 유리하다고 알려져 있는데요, 그 이유는 뭘까요.

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부담부증여란 부동산을 자녀에게 증여할 때 해당 부동산에 잡혀있는 전세보증금이나 은행 대출 등의 채무를 함께 수증자에게 넘김으로써 이후 수증자인 자녀가 채무를 상환하는 방법입니다.

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일반적인 증여세는 증여하는 가액에 일정한 증여공제액을 차감한 금액에 증여세율을 곱해 계산하지만 부담부증여는 증여하는 재산에 설정돼 있는 채무액은 차감하고 증여세를 계산하게 됩니다.

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이는 수증자가 증여자의 부채를 승계받았으므로 실질적인 부의 이전에서 그 차감액은 빼는 것입니다.

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이렇게 주택을 자식에게 증여하면서 대출금이나 임대보증금도 같이 물려주게 되면 증여세와 취득세 등을 줄일 수 있다고 보기 때문에 증여보다 부담부 증여가 절세에 유리하다고 말하는 것이죠.

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그러나 부담부증여가 무조건 유리한 것은 아닙니다.

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사안에 따라 절세의 효과가 나타나지 않을 수 있을 뿐만 아니라 오히려 손해를 볼 수도 있는데요,

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부담부증여의 절세효과와 유불리에 대해 알아보도록 하겠습니다.

부담부 증여의 절세효과를 최대한 높이기 위해서는 해당 물건의 상황에 따라 가장 유리한 증여시기, 평가방법 등을 고려해야 합니다.

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특히 부담부증여시 수증자에게 승계하는 채무액은 증여임에도 불구하고 실질적으로 부동산의 분할양도에 해당하기 때문에 양도소득세가 발생하는데요, 이때 양도가액은 채무승계액이며 취득가액은 전체 취득가액 중 채무승계 부분의 비율만큼을 적용해 양도소득세를 계산합니다.

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결국 부담부증여로 절세 효과를 누리려면 증여하고자하는 부동산의 가격이 크게 상승하지 않은 경우에만 해당합니다.

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부담부증여의 절세효과는 부동산을 모두 증여로 보아 높은 증여세율이 적용되는 일반 증여보다 일부를 양도로 이전해 비교적 낮은 세율이 적용된 양도소득세와 증여세의 합이 작아짐으로써 발생하는 것이가 때문이죠.

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증여자가 다주택자 양도소득세 중과세율이 적용된다면 부담부증여가 더 유리한지를 면밀하게 검토해야 합니다.

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따라서 증여자의 주택 수와 시세차익 금액에 따라 부담부증여가 유리할 수도 있고 단순증여가 유리할 수도 있으니 증여세율과 양도소득세율 비교를 해보는 것이 좋습니다.

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예를들어 수도권에 아파트 2채를 보유한 상황에서 그 중 한 채는 3년전 1.5억원에 분양받아 현재 시가가 3억원이고 이중 1억원이 전세보증금이라고 가정할 경우

이 아파트를 성인자녀에게 증여하는 경우에 발생되는 증여세는 3000만원인데 [(시가 3억원 – 채무액 1억원) × 20% - 누진공제 1000만원] 만약 전세보증금이 없었다면 증여세는 5000만원이 됩니다.(시가 3억원 × 20% - 누진공제 1000만원).

즉 부담부증여시 증여세가 2000만원이 절감되는 것이죠. 그러나 앞서 언급한 바와 같이 채무액에 대해서는 양도소득세가 발생합니다.

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시가 3억원중 1억원이 채무액이므로 시가 대비 채무액 비율은 33%이고 해당 아파트의 시세차익은 1.5억원이므로 이중 양도세 대상이 되는 가액은 5000만원, 2주택자에 대한 양도세율을 반영하게 되면 약 1800만원을 양도세로 내야 합니다.

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즉 전세보증금 1억을 끼고 부담부증여를 할 경우 수증자가 물게 될 세금은 증여세와 양도소득세를 합해 4800만원. 일반증여였다면 5000만원의 세금을 내야하니 약 200만원의 절세효과가 나타나게 됩니다.

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한편 시세차익이 없거나 1세대 1주택은 비과세 대상이므로 양도세가 발생하지 않기 때문에 증여보다 부담부 증여로 2000만원의 절세효과를 볼 수 있습니다.

1세대 1주택자의 경우는 비과세적용대상이기에 양도세를 면제받아 부담부증여가 유리합니다.

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그렇다면 다가구주택은 어떨까요?

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다가구주택은 건축법상 다세대 주택과 달리 단독주택으로 분류됩니다. 다세대주택은 호별로 등기가 되지만, 다가구주택은 하나의 주소로 등기가 되기 때문입니다.

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따라서 다가구주택 전체를 부분별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 해 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있습니다.

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다만 부담부증여시에는 달리 해석됩니다.

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다가구주택을 지분으로 부담부증여하는 경우 양도소득세가 중과세될 수 있습니다.

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그 이유는 국세청이 다가구주택을 하나의 매매 단위로 매각하지 않고 지분으로 매각하면 실질 특성상 양도부분과 증여부분으로 별도 구성된 것이므로 다가주주택 전체를 1주택으로 볼 수 없다고 유권해석을 내렸기 때문입니다.

따라서 조정대상지역에 있는 다가구주택은 양도중과세가 적용되고 장기보유특별공제도 배제되기 때문에 다가구주택에 5가구가 거주했다고 하면 1주택자가 아닌 5주택자로 적용되고, 다주택자 3주택 이상 30% 가산율 적용되므로 부담부증여보다 전체를 증여하는 것이 유리합니다.

최근에는 상속세보다 증여가 절세에 유리하다고 하여 자녀에게 부담부 증여를 해두는 경우가 많은데요, 이때에는 자녀가 빚을 갚을 수 있는 경제적 능력이 되는지 여부를 확인할 필요가 있습니다.

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부모가 집과 함께 넘긴 채무를 자녀 스스로 갚지 않을 경우 세무당국에 의해 조사를 받을 확률이 높기 때문입니다.

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특히 대출이나 보증금이 먼저 있는 상태에서 증여를 해야 부담부 증여가 인정되고 증여를 받는 날 임대차계약을 동시에 맺는 경우는 부담부 증여가 인정되지 않는다는 사실을 유의할 필요가 있습니다.

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또한 주택구입비 역시 부모가 자녀를 대신하는 경우 이 역시 증여로 보아 세금을 추징하므로 가족간 금전거래를 소명할 수 있는 입증 자료를 남겨두되 금전거래계약서 내용이 예를 들어 원리금을 일시 상환하게 한다거나, 상환 기간이 지나치게 긴 경우 등 상식적인 돈거래 차용증에 반하는 경우에는 세무당국의 조사대상이 될 수 있으므로 법률가의 조언을 구해보시기 바랍니다.

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