임차인이 건물 원상복구 면제 합의를 특약으로 인정받는 방법! 

1. 사건개요

원고(임차인)는 건물 임대차계약 만료 후 피고(임대인)에게 임대차보증금 5억 원을 반환해달라는 소장을 제출합니다.

피고(임대인)들은 원고의 소장을 받아 본 후 즉각 변호사를 선임하여 대응했고,

피고 측 변호사님은 부동산 전문 변호사가 작성한 원고의 소장에 대해서

ⓐ. 임대차계약이 만료되었으니 임차인이 건물을 원상복구하고 임대인에게 건물을 반환해야 하는데 현재 원상복구를 하지 않고 있는 점,

ⓑ. 원고가 건물을 원상복구하고 피고에게 건물을 반환해야 다음 임차인을 입주시켜서 차임을 받는데, 현재 원고가 제기한 소송 때문에 건물의 원상복구 비용 감정을 하느라 차임을 못 받았으므로 이에 대한 손해를 청구하면서 원고가 피고에게 13억 7천만 원을 지급해야 한다고 주장을 하였고 법정에서 서로 간의 치열한 다툼이 시작되었습니다.

2. 임대인에게 시설비를 욕하지 않기로 한다 등의 약정이 있을 경우 임차인은 원상회복의무를 부담하지 않습니다.

의뢰인 입장에서는 재판부로부터 이 사건 부동산 임대차계약은 임차인(원고)의 건물 원상회복(원상복구)의무가 없다는 합의 내용만 인정받으면 되는데, 부동산 임대차 계약서에 명시적으로 원상 회복(원상복구) 의무가 없다는 내용이 없으니 참 난감한 상황이었는데요,

대법원 판례를 검색하니 임차인이 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 약정하면, 임차인은 임대차계약 만료 후 건물을 원상회복(원상복구) 을 안 해도 된다는 즉, 임차인의 원상복구(원상 회복) 의무를 인정하지 않은 대법원 판결이 있었습니다.

이에 더하여 임대차 계약서 작성 경과를 조사해 보니, 최초 계약서에 있던 '임대차 종료 시 원상복구한다'라는 조항을 앞에서 본 것처럼 '소유물과 재산을 반출하고 임대차 목적물에 부착한 외부 부착물을 제거하고 임대인에게 반환한다'라고 수정한 점을 발견했습니다.

이를 근거로 재판부에 원고(임차인)의 원상회복 의무가 없다는 사실과 피고가 청구한 원상복구 기간까지의 차임(사실 손해배상이겠죠)을 지급할 의무 더더욱 없음을 치열하게 주장하였습니다.

3. 위 주장에 대한 법원의 판단은?

한편 법원은 원고(임차인)이 10억 원을 들여서 서울에 다 쓰러져가는 건물 리모델링하고 관련된 비용에 대한 청구권도 포기하고, 임대차 기간 동안 임대인을 대신해서 건물 보수 및 관리를 맡아서 했다면 이는 부동산 임대차 계약서에 명시적으로 "임차인은 원상회복(원상복구) 의무를 부담하지 않는다"라고 기재하지 않아도, 임대차계약 만료 시 임차인의 원상복구(원상회복)의무를 면제한다는 합의가 있었다고 봄이 타당하다 라는 판결을 하면서,

원고(임차인)의 원상복구 의무가 인정이 안 됐으니 상대측의 다른 1개의 논리인 원상복구 기간 동안의 차임도 당연히 인정을 안 해줬습니다.

4. 결론

결론적으로 피고(임대인) 측 소송대리인이 주장한 건물 원상복구(원상 회복) 청구와 원상복구(원상 회복) 기간까지의 임료 상당의 손해배상 청구는 전부 기각되었습니다.

​다만, 건물 대수선 중 점포를 무단으로 용도변경한 부분은 손해배상이 인정되어서 해당 부분은 원고(임차인)이 청구한 보증금 금액과 상계되어 판결이 나왔는데요(사실 이 부분은 어쩔 수 없긴 합니다 의뢰인도 과실이 있었던 내용이기 때문에..).

그럼에도 불구하고 원고(임차인) 입장에서는 상대방이 주장하는 금액 중 가장 큰 틀인 2가지(원상복구와 원상복구 기간 동안의 차임)을 방어하여 크게 만족한 사안이었습니다.