임차인이 전세권 등기 말소를 안 해주면 보증금을 안 줘도 될까? 

1. 전세권이 설정된 부동산에서 임대보증금 반환 시 주의점

우리가 생각하는 일반적인 임대차계약 종료 시 임대인과 임차인의 의무라면,

역시 임대인은 임대차보증금 반환 의무, 그리고 임차인은 부동산의 명도(반환) 의무가 되겠죠.

그리고 위 사안들은 법률 용어로 동시이행 관계[쉽게 표현하면 임대인과 임차인이 오른손, 왼손 한다, 즉 동시에 해줘야 한다는 것(물론 법적인 개념이 그러하다는 것이고요, 실무에서는 어느 누가 먼저 해주는 게 현실이죠 ^^;]에 있습니다.

과거 제가 진행했던 사안에서 임대인이 위와 같은 동시이행 관계만 생각을 해서 "임차인이 건물을 반환(명도) 했고, 임대인이 임차인에게 보증금을 반환해야 하는데 늦게 줬으니 지연된 만큼 지연이자를 줘야겠다(이를 법률용어로는 임대인이 동시이행관계에서 이행지체에 빠졌다고 표현합니다)"라고 생각을 한 모양이고,

임대인은 임차인에게 보증금 + 지연이자(3,500만 원)을 지급했습니다.

그런데 이는 임대인이 법을 몰라서 불이익을 받은 경우입니다.

2. 임대차보증금 반환 의무는 전세권설정 등기의 말소의무와도 동시이행관계에 있습니다.

비단 대형 건물의 임대차 관계 말고도, 오피스텔 임대차 계약에서 임대인의 사정으로 전입신고를 못하는 경우,

대부분 임차인은 전세 보증금 먹튀 방지를 위해 부동산 등기에 전세권 설정 등기를 진행하잖아요?

위와 같은 상황에서도 이 포스트의 케이스를 임대인, 임차인 양측이 적용할 수 있습니다.

첫째, 제가 과거 진행했던 사건의 부동산은 임차인이 건물 등기에 전세권을 설정한 부동산이었습니다.

전세권을 설정하면 위와 같이 부동산 등기부등본에 전세금 얼마 얼마 하고 기재가 되죠.

둘째, 대법원 판결에 의하면 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 전세권 말소 등기 의무는

동시이행 관계에 있습니다.

즉, 임대인 입장에서 원고(임차인)가 건물 명도했으니 보증금 반환 + 지연된 일수만큼 지연이자를 주세요! 하고 청구를 했을 때,

대법원 2010다95062 임차보증금 등 반환 사건의 판결을 근거로 이 부동산은 전세권 설정 등기가 되어 있으므로 임차인이 전세권 말소 등기와 임대인이 임대차보증금 반환 의무는 동시이행을 해야 하기 때문에 지연이자는 줄 수 없습니다! 라고 법정에서 항변해야 했으나, 항변을 전혀 하지 않아 지급하지 않아도 되는 지연이자라는 돈을 지급하게 되었죠.

3. 결론

정리하자면,

1. 전세권 설정 등기를 경료한 부동산의 임대차 계약 종료 시에는 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 건물 명도, 전세권 등기 말소 의무가 동시에 이행되어야 한다.

2. 즉, 전세권 설정 등기가 경료된 부동산일 경우 임대인 입장에서는 임차인에게 보증금 반환 교부 시점은 임차인이 건물 명도와 전세권 등기 말소 의무가 전부 이행되었을 때이고,

3. 임차인 입장에서는 부동산 계약 체결 시 임대인의 사정으로 대항력을 갖추지 못할 경우, 무조건 전세권 등기를 하는 것이 내 돈을 지키는 가장 현명한 길이라고 할 것입니다.