[제2탄]계약금 일부 지급받은 매도인, 해제 시 위약금은 얼마? 

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자, 그럼 시작합니다.

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-요약 사실 관계-

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​A사는 부동산을 C 씨에게 188억 원에

매도하기로 계약하였는데

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약정한 계약금 18억 8천만 원 중

일부(3억 원)만 받은 상황에서

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더 많은 대금(200억 원)을 주겠다는

부동산 개발업자 D 씨를 만나게 되었습니다.

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C 씨와의 매매계약을 해제하고

D 씨에게 부동산을 매도하고 싶었던 A사는

본 사안에서

계약금의 일부만 받은 경우에는

일부 지급받은 계약금의 배액으로

해제를 하기 어렵다는 답변을 듣고

다른 방도를 궁리해 봤습니다.

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'민법 제565조 제1항에 의한 계약해제는 할 수 없어도,

매도인 A사가 계약 이행을 거부하여 상대방이 계약해제를 하면

어차피 손해배상액은

일부 지급받은 계약금(3억 원)의 두 배인

6억 원일 테니 계약 이행을 거부하면 되지 않느냐'

라는 것이었습니다.

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이 사건 매매계약에도 통상적이 매매 계약서와

동일하게 "매도인이 계약을 위반한 때에는

계약금의 배액을 매수인에게 지급하여 한다'라는

위약금 약정(손해배상액의 예정)이 있었습니다.

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계약금이 전부 지급되지 않아서

계약금 계약이 성립되지 않았다면

계약금을 기준으로 하는 손해배상액의 예정 조항도 인정될 수 없지 않으냐

는 취지였습니다.

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​그렇다면 계약금 계약이 성립되지 않은 경우,

손해배상액 예정액의 기준은 어떻게 될까요?

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매도인 A사의 생각처럼,

지급받은 일부 계약금의 두 배가 손해배상예정액일까요?

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매도인이 일방적으로 계약을 파기할 경우,

손해배상의 기준은

일부 지급받은 계약금이 아니라,

약정한 계약금인

18억 8천만 원이라는 것입니다.

즉 매도인 A사가 매수인 C 씨와의

계약을 불이행하면,

A사는 C 씨에게,

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계약해제에 따른 원상회복 3억 원

(일부 지급받은 계약금)

+

위약금 약정에 따른 손해배상 18억 8천만 원

(약정 계약금)

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총 21억 8천만 원을 지급해야 하는 것입니다.

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매매계약에서 계약금 계약은 통상적으로

매매계약의 일방 당사자가

민법 제565조 제1항의 규정에 따라

그 매매계약을 임의로 해제할 수 있도록

하는 해제권유보약정에 해당하는 반면,

손해배상액의 예정은 계약의 일방 당사자가

그 채무를 불이행할 경우를 대비하여

손해의 발생 사실과 손해액에 대한

곤란을 덜고 분쟁의 발생을 미리 방지하고자

손해배상액을 미리 약정하는 것을 의미하므로

계약금 계약과 손해배상액의 예정은

그 법률적 성격이 다릅니다.

계약 당사자가 손해배상액을 계약금 상당액으로 예정한 경우에 계약금 계약이 불성립하였다고 하여 손해배상액의 예정까지 불성립하는 것은 아니다.  (대법원 2014다 231378 판결 참조)

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즉, 우리 법원은

손해배상액을 계약금 상당액으로 예정한 경우,

본 사안처럼 계약금을 일부만 받아서

계약금 계약이 성립하지 않았더라도,

손해배상액의 예정은 성립한다고 본 것입니다.

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​따라서 위 사안에서 매도인 A사가

일방적으로 계약을 파기할 경우

매수인이 이를 이유로 계약을 해제하고

손해배상청구의 소를 제기할 경우

그 기준 금액은 약정 계약금을 기준으로 한

18억 8천만 원이 되므로,

원상 회복을 포함하여

총 21억 8천만 원을 지급하게 됩니다.

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매도인 A사가 D 씨에게 매도하여

얻을 수 있는 추가적 이익은

12억 원이었으나,

C 씨에게 18억 8천만 원을

지급하게 된다면,

매도인 A사 입장에서는

엄청난 손해가 발생할 뿐이었습니다.

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그렇다면, 위 18억 8천만 원의

손해배상예정액에 대한

감액은 어떨까요?

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손해배상의 예정액이

부당히 과다한 경우에는

법원은 적당히 감액할 수

있습니다(민법 제398조 제2항).

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법원에서 위 손해배상예정액에 관한

직권 감액을 하겠으나

매도인이 추가적인 매매차익을

얻을 목적으로 D 씨에게

재매도 한 점을 고려할 때,

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법원의 직권 감액을 통하여

A사가 얻은 이익(12억 원) 보다

더 적은 손해배상금을

인정받을 수 있을지

확신할 수 없는 상황이었습니다.

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​여기에 더하여 재판을 진행할 경우

들어갈 소송비용과 재판 진행 시 받게 될 스트레스를 고려할 때,

저는 A사가 계약을 파기하고 분쟁을 시작할 실익이 없다고

판단하였습니다.

원래의 매수인 C 씨에게

성실하게 계약을 이행하시라고 조언하였습니다.

A사 대표이사는

정확한 법적 자문을 통하여

더 큰 손해를 예방해주어서 

너무도 고맙다고 하셨습니다.

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다만, 매매계약 체결 전에

계약 조항들에 대한 자문을 받았다면

A사는 D 씨와 매매계약을 체결하여

상당한 추가 수익을

남길 수 있었던 상황입니다.

부동산 매매계약 시 사전에

부동산 전문 변호사로부터 자문을 받아

본인의 상황에 맞추어

최대한 유리한 계약서를

작성하는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.

제대로 된 계약서 한 장만 있다면

사전에 분쟁을 예방할 뿐만 아니라

변경된 상황에 따른 추가 수익도

얻을 수 있습니다.​​

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이상 부동산 전문 임영근 변호사의

자문사례였습니다.

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초기 사건 검토 시 치밀한 분석과 날카로운 판단이 승소를 보장합니다.