상가 임대차 차임연체로 인한 해지에 관하여 

1.  상가임대차 보호법 관련 규정



상가임대차 임대인은 상가임대차보호법 제10조의8에 따라 임차인의 연체차임액이 3기에 달하는 때에 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다. '3기에 달하는 때'라고 규정하고 있기 때문에, 연속 3기 연체 시에 해제할 수 있는 것이 아니라, 누적한 연체액이 3기에 달하는 때 해지할 수 있습니다.

 - 그런데 해당 3기의 차임 연체 사실은 임대인의 임대차계약 해지의 의사표시가 임차인에게 도달될 때까지는 유지되어야 하기 때문에, 만약 임대인이 3기 차임 연체를 이유로 임차인에게 해지의 의사표시를 하기 전 임차인이 연체한 차임을 일부 변제하여 연체 차임액이 3기에 미달하게 되면 해지를 할 수 없습니다(다만, 갱신요구권 거절을 가능).

2. 상가임차인이 제3자에게 전대한 경우



가. 전대에 임대인이 동의한 경우



임대인이 임차인의 전대차에 동의하였더라도 판례는 임차인의 차임 3기 연체를 이유로 임대차계약을 해지함에 있어 별도로 이러한 사유를 전차인에게 통지할 필요가 없고, 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하면 곧바로 임대차관계가 해지된다고 보고 있는바(대판 2012다55860 판결), 임대인은 임차인에게만 해지의 의사표시를 하고서 별도로 전차인에게 해지통보를 할 필요는 없고, 전차인은 해지통보가 없었다는 것을 이유로 임대인의 명도청구에 대항할 수 없다고 보시면 됩니다.

나. 전대에 임대인이 동의한 사실이 없는 경우



이 경우에는 임대인은 임차인의 전대차가 배신행위에 해당하지 않는다고 볼 수 있는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 무단전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있고, 이를 이유로 한 임대인의 전차인에 대한 명도소송에서 당연히 전차인은 이에 대해 대항할 수 없습니다.