[1탄]계약금 일부만 지급받은 경우, 부동산 배액 배상 해제 

안녕하십니까, 임영근 변호사입니다.

오늘은 계약금 일부만 지급받은 경우에

발생하였던 문제상황을 기초로

[1탄/2탄]으로 나누어

포스팅하고자 합니다.

[제1탄]

일부 받은 계약금의 배액배상으로 해제할 수 있는지?

[제2탄]

이 경우 위약금의 기준이 어떻게 되는지?

그렇다면 이번 포스팅에서는

[제1탄]

계약금의 일부만 지급받은 매도인은

그 배액배상으로 계약을 해제할 수 있는지?

에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

부동산 매매계약을 체결하고 계약금의 일부를

지급받았는데, 다른 매수 희망자가

더 높은 매수 가격을 제안한 경우,

매도인은 수령한

일부 계약금의 배액 배상으로

기존 계약을 해제할 수 있을까요?

최근 모임에서 알고 지내던 A 회사의

대표이사 B 씨로부터 연락이 왔습니다.

A사는 보유하고 있는 부동산을

188억 원에 매매하는 매매계약을

C와 체결하였습니다.

(부동산 가격은 사실과 다름)

그런데 사정상 계약금 18억 8천만 원의 일부인

3억 원만 수령하고 일주일 후

나머지 계약금(15억 8천만 원)을

수령하기로 합의하였습니다.

그런데 안타깝게도 계약 체결 이틀 후

부동산 개발업자 D 씨는 위 부동산이 꼭 필요하다며

200억 원으로 매매계약을 체결하자고

A사에게 제안하였다.

이 상황에서 A사는

"수령한 3억 원을 반환하거나

또는 배액인 6억 원만 반환하여

계약을 해제할 수 있는지"

에 대해 질의하였습니다.

A사 입장에서는 6억 원을 배상하고 해제하더라도

추가대금 12억 원을 받으면

6억 원의 이익이 남는 상황이었죠.

일부 계약금의 배액만 돌려주고

계약을 해제할 수 있을까요?

결론은,

 배액인 6억 원을 상환하더라도

계약을 해제할 수 없다는 것입니다.

매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이

이를 마음대로 해제할 수 없는 것이

원칙입니다.

다만, 주된 계약과 더불어 계약금 계약을 한 경우에는

민법 제565조 제1항의 규정에 따라 해제를

할 수는 있습니다.

그러나 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고

잔액은 나중에 지급하기로 약정한 경우,

교부자가 계약금의 잔금을 지급하지 아니하는 한

계약금 계약은 성립하지 않으므로

당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는

없습니다(대법원 2008. 3. 13. 선고

2007다 73611 판결 참조).

계약금 계약은

금전 기타 유가물의 교부를

요건으로 하므로

단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는

아직 계약금으로서의 효력,

즉 민법 제565조 제1항 규정에 의해

계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않습니다.

일반인들이 잘못 알고 있는 상식 중의 하나가

계약금의 일부를 받은 경우, 그 일부 계약금의

배액만 상환하면 계약을 해제할 수 있다고

생각하는 것입니다.

본인의 기대와 다른 답변을 들은

A사의 대표 B 씨는 고민 후에

재차 질의를 하였습니다.

'민법 제565조 제1항에 의한

계약해제는 할 수 없어도,

매도인 A사가 계약 이행을 거부하여

상대방이 계약해제를 하면

어차피 손해배상의 기준 금액은 6억 원일 테니

계약 이행을 거부하면 되지 않느냐'

라는 것이었습니다.

이 사건 매매계약에도 통상적이 매매 계약서와

동일하게 "매도인이 계약을 위반한 때에는

계약금의 배액을 매수인에게 지급하여 한다'라는

위약금 약정(손해배상액의 예정)이 있었습니다.

B 씨는 계약금이 전부 지급되지 않아서

계약금 계약이 성립되지 않았다면

계약금을 기준으로 하는

손해배상액의 예정 조항도 인정될 수 없지 않느냐

는 취지였습니다.

그렇다면 계약금 계약이 성립되지 않은 경우,

손해배상액의 예정액의 기준은 어떻게 될까요?

이에 대해서는,

[제2탄]

계약금 일부만 지급받은 매도인의

이행 거절로 상대방이 계약 해제시,

위약금의 기준이 어떻게 되는지?

에서 이야기를 이어가겠습니다.

[제2탄]에서는 더하여

이와 같은 분쟁을 어떻게 대응할 수 있는지

포스팅하도록 하겠습니다.

이상 부동산 전문 임영근 변호사의

자문사례였습니다.