부동산소송(명도, 철거, 차임 및 부당이득) 

1. 사안의 개요

A는 B와 2011. 1. 경 이 사건 부동산에 관하여 임대차계약을 체결하였습니다. C는 B의 자녀로 B와 C는 실제로는 공동임차인이었습니다. B와 C는 2011. 1.부터 2015. 1. 경까지 사업체(대표자 B)를 공동으로 운영해 오다가 2015. 2. 경 폐업하고 상호를 변경하고 대표자도 B에서 C로 변경하여 공동으로 운영하고 있었습니다. A는 2011. 1. 경 임대차계약서를 작성하면서 임차인 명의를 B로 하였으나, B와 C가 2015. 2. 경 사업체를 폐업하고 상호를 변경한 이후의 차임 지급은 C가 지급해왔습니다.

B와 C는 이 사건 임대차계약을 체결한 2011년에는 매달 차임을 정상적으로 지급을 하다가 2012년 부터 2019년 사이에는 몇 달치 차임을 미납하다가 미지급된 차임을 한 번에 지급하는 경우가 많았습니다. A는 B와 C가 수차례 차임 지급을 연체하여도 계속 밀린 차임 상당액을 조금씩이라도 지급을 하였기에 이 사건 임대차계약을 계속 유지해 왔으나, 2019. 9.경 이후에는 차임지급이 이루어지지 않습니다.

A는 B와 C로부터 차임 미지급을 원인으로 2020. 7. 경까지 이 사건 부동산을 인도하겠다는 각서를 받기도 하였으나 이행되지 않았습니다. 이에 A는 명도소송을 제기하기로 결심하였고, 본 변호사와의 상담을 통하여 최대한 빨리 진행하기로 하였습니다.

2. 대처

A에게 B와 C에게 3개월 이상의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 내용의 해지통보 문자메시지를 발송하게 하였고, 점유이전금지가처분 신청과 동시에 명도소송 소장을 접수하였습니다.

우선 명도소송을 진행하기 위해서는 점유자를 특정하는 절차가 필요한데 이를 부동산점유이전금지가처분이라고 합니다. 부동산점유이전금지가처분을 진행하지 않고 명도소송을 진행하였을 때 만약 소송 진행 중 점유자가 변경되는 경우, 판결을 받은 후에도 강제집행을 하지 못한 채 다시 처음부터 소송을 진행해야할 수 있기 때문에 명도소송 제기시에는 반드시 점유이전금지가처분을 하는 것이 바람직합니다.

본 건의 경우 가처분 집행 과정에서 다행히 임차인들과 협의가 잘 이루어져, B와 C는 점유 중인 부동산의 비밀번호를 알려 주는 등 가처분 집행에도 적극 협조하고, 이후 밀린 차임을 모두 지급하고 이사를 나가기로 하였습니다.

이처럼 가처분 집행 과정에서 임차인을 설득함으로써 통상적으로 6개월 이상 걸리는 소송기간을 대폭 감축하여 3개월 만에 무변론 판결을 받아내고, 강제집행에 소요되는 비용이나 기간 역시 단축시킬 수 있었습니다.

임대차 기간이 끝났는데도 임차인이 나가려 하지 않거나 임차인이 계속해서 월세를 연체하는 등 임차인과 분쟁으로 부동산 명도소송을 고민 중 이시라면 전문가에게 의뢰하셔서 꼭 도움을 받아 진행하시길 바랍니다.