전세임대차계약 후 임대인이 전세자금대출에 협조를 하지 않는 경우 





【전세임대차계약 이후 임대인이 전세자금대출에 협조를 하지 않는 경우 손해배상책임 】







임차인은 임대인과 사이에서 전세임대차계약을 체결할 때, ​은행에서 전세자금대출을 받을 것임을 알리고 이에 대한 협조를 요청하는 경우가 많으며, 이 경우 계약서상 특약으로 ‘임대인은 임차인이 전세자금대출을 받는데 협조키로 한다’라는 규정을 두곤 합니다.

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그런데 위 계약서 작성 이후 임대인이 임차인의 전세자금대출신청과정에서 대출을 실행하려는 은행에서 전세자금대출에 동의하느냐는 취지의 전화가 오자, 이에 동의하지 않겠다고 하여, 임차인이 잔금지급일에 보증금 잔금을 지급하지 못하는 일이 발생하였습니다.

임차인은 임대인에게 임대인의 전세자금대출 협조의무 위반을 이유로 임대차계약을 해지한다는 취지의 통지를 하였고, 임대인은 이에 임차인의 임대차보증금 잔금 미지급을 이유로 임대차계약을 해지한다는 취지의 통지를 하였습니다.

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** 법원의 판단 **



​법원은, 임대인이 임차인의 전세자금대출과정에 협조하고 동의해 줄 의무가 있음에도 이를 위반하였으므로, 이와 같은 임대인의 채무불이행을 이유로 한 임대차계약 해제 주장은 타당하다고 보았습니다.

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그리고 임대인의 위약금 지급의무발생과 관련하여서는, 임대차계약서에 채무불이행으로 인한 계약해제시 계약금 상당액(1,550만 원)을 위약금으로 배상해야 한다는 규정이 있으므로, 이를 손해배상의 기준으로 하되 전세자금대출 협조의무의 구제적인 범위가 명확하지 않아 다툼의 소지가 있었던 점, 임대인이 고령으로 전세자금대출과정에 대한 이해가 쉽지 않았을 것으로 보이는 점 등을 비롯한 기타 사정을 고려하여 민법 제398조 제2항에 따라 배상하여야 할 손해액을 450만 원으로 감액하였습니다.

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결국, 임대인은 임차인에게 계약금 및 위약금으로 450만 원을 배상하게 되었습니다.



** 시사점 **





본 건에서는 임대인의 사정을 많이 봐주었지만, 엄밀하게 보면 위약금을 감액해주지 않고 계약금 상당액 전부를 위약금으로 추가 지급하라고 할 수도 있으니 이에 대해서도 주의하셔야 하겠습니다.

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한편, 전세임대차계약을 체결하는 경우 전세자금대출을 받는 경우가 일반적입니다. 그런데 이와 관련하여 임대차계약서에 단순하게 ‘협조한다’라는 표시만 작성해두는 경우가 많은데, 임대인과 임차인은 둘 다 위 의미가 어디까지인지에 대해 명확하게 처음부터 협의를 하시고 이를 계약서에 구체적으로 작성해두는 것이 분쟁을 방지할 수 있는 방법이 될 것입니다.

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특히, 전세자금대출이 어느 한 쪽의 사정으로 불가능할 때 이 경우 위약금을 인정할지 아니면 계약금만 돌려줄지 아니면 계약해제는 불가능할지에 대한 부분까지도 미리 협의가 된다면 분쟁의 소지가 더욱 적을 것입니다.



수원지방법원 안양지원 2018. 9. 20. 선고 2018가단457 판결 [계약금반환]



“주문”

1. 피고는 원고에게 20,000,000원과 이에 대하여 2018. 2. 2.부터 2018. 9. 20.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 40%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.



“청구취지”



피고는 원고에게 31,000,000원과 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음 날부터 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

“이유”



1. 기초 사실

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o 원고는 2017. 10. 14. 피고의 대리인인 C과 사이에, 피고 소유의 군포시 D, E호(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)에 관하여 임대차보증금 155,000,000원, 기간 2017. 11. 4.부터 2019. 11. 3.까지로 정한 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라고 한다)을 체결하고, 피고에게 계약금 15,500,000원을 지급하였다.

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o 이 사건 임대차계약서 제7조는 '임대인 또는 임차인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다'고 정하고 있고, 특약사항으로 '임대인은 임차인이 전세자금 대출받는데협조키로 함'이라고 정하고 있다.

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o 원고는 이 사건 임대차계약을 체결한 후 주식회사 F(이하 'F'이라고 한다)에 전세자금 대출(이하, '이 사건 전세자금 대출'이라고 한다)을 신청하였다. 이 사건 전세자금 대출은 채권양도인(임차인)과 채권양수인(주택도시보증공사)의 임대차보증금반환채권양도계약에 따른 보증서를 담보로 F에서 전세대출을 하는 것으로 ① 임대인과 임차인간 임대차계약 체결, ② 주택도시보증공사(채권양수인)와 임차인(채권양도인) 간 임대차보증금반환채권에 관한 채권양도계약서 작성, ③ 임차인이 법무법인 G에 채권양도 통지 관련 위임, ④ 법무법인 G가 임대차보증금반환채권의 채무자인 임대인에게 채권양도 통지, ⑤ F의 임차인에 대한 대출금 지급으로 이루어진다. 임대인인 피고는 채권양도통지서를 받은 이후 F 측의 전화 안내 시 이 사건 전세자금 대출에 관한 동의 여부를 밝히고, 임대차기간 만료 시 임차인인 원고가 아닌 F에 보증금을 반환할 의무만 부담한다.

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o 원고는 주택도시보증공사에 이 사건 임대차보증금반환채권을 양도하였고, 원고로부터 채권양도 통지 위임을 받은 법무법인 G는 피고에게 위 채권양도통지를 하였다.

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o 한편, 위 채권양도통지서를 2017. 10. 30. 수령한 피고는 위 채권양도 방식에 의한 이 사건 전세자금대출에 동의할 수 없다고 하였고, 이에 원고, 이 사건 임대차계약의 중개인인 H, I 및 위 전세자금대출을 상담하고 중개한 J은 같은 날 피고의 집을 방문하여 위 전세자금대출 과정을 설명하면서 피고의 협조를 요구하였다.

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o 이에 피고는 원고로부터 '전세자금대출 1억 2,400만 원을 금융기관으로부터 대출을 받고 갚는 데 있어서 임차인인 원고가 임대인에게 피해가 가지 않도록 향후 민, 형사상 모든 책임을 질 것을 확약한다'는 확인서를 받고, 위 전세자금대출에 동의하기로 하였다.1)

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o 그런데 피고는 F의 대리인으로부터 이 사건 전세자금대출에 동의하느냐는 취지의 전화를 받고 부동의한다고 답하였고, 이로 인하여 원고는 잔금지급일인 2017. 11. 4.까지 F으로부터 전세자금 대출을 받지 못하였다.

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o 이에 원고는 2017. 12. 6. 피고의 이 사건 전세자금대출 협조 의무 위반을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 취지의 내용증명 우편을 보냈다. 이에 대하여 피고는 2017. 12. 11. 원고의 임대차보증금 잔금 미지급을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 취지의 내용증명우편을 보냈다.

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[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑1 내지 9호증, 을1호증의 각 기재, 증인 H의 증언, 이 법원의 F에 대한 금융정보제출명령 회신결과, 법무법인 G에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지

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2. 당사자 주장

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가. 원고의 주장

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피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고가 전세 자금을 대출받는데 협조하기로 약정하였고, 나아가 2017. 10. 30. 원고가 F으로부터 임대차보증금반환채권 양도 방식에 의한 이 사건 전세자금 대출을 받는 것에 동의하기에 하였음에도 이에 위반하여 이 사건 전세자금 대출에 부동의함으로써 그 이행을 거절하였다. 피고의 위와 같은 채무불이행으로 이 사건 임대차계약을 해제하였으므로, 피고는 이 사건 임대차계약의 해제에 따른 원상회복으로 원고로부터 이미 지급받은 계약금 15,500,000원을 반환할 의무가 있고, 나아가 원고가 입은 손해 15,500,000원을 배상할 책임이 있다.

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나. 피고의 주장

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피고나 피고의 대리인은 이 사건 임대차계약 체결 당시 전세자금대출 및 질권설정2)에 동의한 사실이 없고, 2017. 10. 30.에도 피고가 이 사건 전세자금대출이나 질권설정 동의한 적이 없다. 따라서 피고는 원고가 이 사건 임대차보증금을 담보로 전세자금을 대출받는 데에 협조할 의무가 없다.

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오히려 원고가 이 사건 임대차보증금 잔금을 지급하지 않음으로써 이 사건 임대차계약이 해지되었으므로, 원고가 지급한 계약금은 몰취 되었다.

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3. 판단

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가. 피고의 채무불이행으로 인한 이 사건 임대차계약의 해제

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위 기초 사실에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약 체결 시 임차인의 전세자금대출에 협조하기로 하였고, 나아가 2017. 10. 30. 채권양도 방식에 의한 이 사건 전세자금대출에 동의하기로 하였으므로, 원고가 대출기관에 신청한 전세자금대출 절차에 동의하고 협력할 의무를 부담한다고 봄이 타당하다. 따라서 이에 반하는 피고의 주장은 받아들이지 않는다. 그런데 피고는 원고에게 전세자금대출을 하여 줄 대출기관에 '동의의 의사 표시'를 하지 않았고, 이로 인하여 결국 원고가 이 사건 임대차계약에서 정한 잔금지급기일 이내에 전세 자금을 대출받는 것이 무산되었으므로, 피고는 전세자금대출에 동의하고, 협력하기로 한 의무를 제대로 이행하지 아니하였음이 인정된다. 따라서 이 사건 임대차계약은 피고의 채무불이행을 이유로 2017. 12. 6.경 적법하게 해제되었다.

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나. 임대차보증금 중 계약금의 반환과 손해배상의 범위

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1) 위에서 본 것과 같이, 이 사건 임대차계약이 피고의 채무불이행으로 인하여 적법하게 해제된 이상, 피고는 원고에게, 이 사건 임대차계약의 해제에 따른 원상회복으로 원고로부터 이미 지급받은 계약금 15,500,000원을 반환할 의무가 있고, 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

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2) 피고가 배상할 손해액의 범위에 관하여 보건대, 갑1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고와 피고는 이 사건 임대차계약을 통하여 임대차보증금 중 계약금을 계약 해제에 따른 손해배상의 기준으로 삼기로(이 사건 임대차계약서 제7조) 약정하였으나, 앞서 인정한 사실과 변론 전체의 취지로 보아 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 피고의 전세자금대출 협조 의무의 구체적인 범위에 관하여 이 사건 임대차계약서에 명시적으로 기재되지 않아 다툼의 소지가 있었던 점, 피고는 고령으로 이 사건 전세자금대출 과정 등에 관한 이해가 쉽지 않았을 것으로 보이는 점, 이 사건 임대차계약의 해제로 인하여 원고가 입은 손해의 구체적인 내용이 확인되지 않는 점 등 이 사건 변론에 나타나 사정을 두루 참작하여 민법 제398조 제2항에 따라 이 사건 임대차계약의 해제로 인하여 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해액을 450만 원으로 감액한다.



다. 소결론

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따라서 피고는 원고에게 합계 20,000,000원(= 계약금 15,500,000원 + 손해배상액4,500,000원)과 이에 대하여 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음 날인 2018. 2. 2.부터 이 판결 선고일인 2018. 9. 20.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

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4. 결론

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원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 일부 인용한다.