이번에는 부당한 내용의 제소전화해에 대응하여 정당한 내용으로 제소전화해를 한 사건을 소개해드리겠습니다.
제소전화해는 민사소송법 제385조 이하에서 규정하고 있는데요.
쉽게 말해 당사자 사이의 합의 및 법원의 확인을 거쳐 판결문과 같은 효력을 가지는 조서를 받는 절차입니다.
보통 임대차계약에서 임차인이 차임연체나 계약만료 등으로 인하여 퇴거를 하여야 할 경우를 대비하여 임대인이 제소전화해를 진행하는 경우가 많습니다.
즉, 임대인이 임차인을 강제로 퇴거시키고 싶어서 법원에 소장을 제출할 경우, 소장을 제출하고 판결을 받을 때까지 짧게는 수 개월에서 길게는 몇 년이 걸릴 수 있기 때문에 그러한 시간을 줄이고 퇴거 사유가 발생하면 바로 법원을 통한 강제집행을 할 수 있도록 제소전화해를 진행하는 것입니다.
그리고 위와 같은 경우, 아래와 같이 임대차계약서에 제소전화해에 관한 조항을 미리 넣어둡니다.
제소전화해는 임대인에게 도움이 되는 경우가 많기 때문에 이 사건의 경우 위와 같이 '임대인이 요청하는 경우' 제소전화해를 신청하기로 한다는 내용으로 임대차계약서를 작성하였습니다.
위와 같은 내용의 임대차계약서가 작성된 후 임대인이 임차인에게 제소전화해신청을 하였는데, 임차인이 제소전화해를 거부한다면, 이는 임차인이 위 임대차계약을 위반(채무불이행)한 것이 되어 계약해지 사유가 될 수도 있으므로, 위와 같은 내용으로 임대차계약서가 작성된 이상 임차인이 제소전화해를 거부하기는 어렵게 됩니다.
실제로 임대인은 아래와 같은 내용으로 제소전화해를 신청하였습니다.
특이한 구조는, 위와 같이 제소전화해는 화해조항을 신청이유와 별도로 기재한다는 것 정도입니다.
그런데 임차인 입장에서 위와 같은 제소전화해 신청서가 법원에서 오면 당황하게 됩니다.
어떻게 하지? 가만히 있으면 되나? 가만히 있으면 손해를 보지 않을까? 신청서 내용은 법적으로 문제가 없나? 나도 변호사를 선임해야 하나? 비용은 누가 부담하나? 등등 오만가지 생각이 들게 마련입니다.
이번 사건의 의뢰인께서는 위 제소전화해 신청서를 신민호 변호사에게 검토를 의뢰하였습니다.
위 화해조항을 보시면 누가 보더라도 임대인에게만 유리한 조항들로 가득 차 있습니다. 즉, 임차인에게 이득이 되는 내용은 하나도 없습니다. 심지어 '신청인(임대인)을 상대로 필요비, 유익비뿐만 아니라 어떠한 형태의 권리도 주장하지 아니한다'라는 극히 부당하고 충격적인 내용도 포함되어 있었습니다.
위와 같은 내용으로 제소전화해조서가 작성이 되면, 그 조서가 판결문과 같은 효력이 있으므로, 나중에 임대차계약이 종료되고 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하면, 임차인은 슈퍼 을의 지위에서 불리한 내용의 결과를 그대로 받아들여야 할 가능성이 많습니다. 그래서 제소전화해신청서에 대하여 부당한 내용을 적극 주장하여 정당한 내용으로 시정이 될 수 있도록 할 필요성이 있습니다.
의뢰인(임차인)은 신민호 변호사를 선임하여 신청인(임대인)이 주장하는 화해조항의 부당성을 적극적으로 주장하였고, 신청인측 소송대리인과의 조율 끝에 위와 같이 임차인에게 필요한 임대차보증금 반환 조항, 기타 권리금, 부속물 매수청구권 등을 보장받는 내용의 화해조항에 합의하였습니다.
위와 같은 과정을 통하여 아래와 같은 내용으로 제소전화해조서가 작성되었습니다.
위 붉은색 박스와 밑줄과 같은 내용의 화해조항이 없었다면, 임대인은 임차인의 퇴거 사유가 발생할 경우 제소전화해조서를 통하 즉시 법원을 통한 강제집행이 가능한 반면, 임차인은 퇴거 후 임대차보증금을 지급받지 못하였더라도 법원을 통하여 임대차보증금을 지급받기 위해서는 소를 제기하고 판결을 받기까지 오랜 시간이 걸리는 상반된 결과가 되었을 것입니다.
위와 같이 제소전화해 사건의 경우에도 민사전문 변호사의 도움을 받아 억울한 일이 생기지 않도록 하시는 것이 좋습니다.
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