[임대차보증금, 전세계약] 공동근저당과 임대차보증금 회수 

최근 들어 공동근저당이 설정된 건물(아파트)에 전세계약 혹은 임대차 계약을 하였다가 전세금 혹은 임대차보증금을 반환받지 못한 사례들이 빈번히 발생하고 있습니다.

최근의 금리 인상과 부동산 가격이 고점에 이른게 아닌가 하는 조심스러운 예측을 해봅니다.

다시 본론으로 들어와서 공동근저당권이 무엇인지 대략적으로 설명드리면,

예를 들어 한 아파트의 101호부터 110호까지의 소유권자가 같은 경우 이 소유권자는 10개의 호실을 담보로 금융권에 대출을 받을 수 있고 이 경우 금융권은 대출에 필요한 물건으로 위 10개 호실을 전부 근저당권을 설정할 수 있습니다. 즉 101호부터 110호까지의 10개 호실에 대한 시가가 각 2억 원이라고 하면, 총 10개의 호실의 시가인  20억 원 (DTI 규제 한도) 내에서 대출을 받을 수 있는 것입니다.

그런데, 일반적인 거래 관행을 볼 때 아파트 대출을 받아 매수를 한 이후 전세권 혹은 임대차 계약이 체결되는데 이 부분에서 문제가 발생하게 됩니다.

10개 호실 시가는 20억 원이고 그 중에 금융권 공동 근저당권이 10억이 설정되어 있는 경우를 상정하여 설명하겠습니다.

예를 들어 A라는 사람이 101호를 1억 원에 전세계약을 하였다고 할 때, 101호의 소유자가 전세금을 돌려주지 않는 경우 A는 101호를 경매신청하게 됩니다.

그런데, 101호에는 10억 원의 공동근저당권이 설정되어 있기 때문에 경매를 신청하여도 선순위 공동근저당권자인 금융회사가 10억 원을 피담보채권으로 우선 배당받아가게 됩니다(이 경우 경매 취소됨).

만에 하나 금융회사의 경매신청으로 101호가 먼저 경매가 되는 경우에도 101호는 흔히 말하는 깡통전세가 되는 것입니다.

즉, 전세권자는 101호부터 105호까지 전부 다 매각 된 후에야 일반채권자 지위에서 106호 경매에 참여할 수 있게 되는 것입니다.

공동근저당권이 설정된 건물의 경우 전세계약 혹은 임대차계약 체결 이전에 이 부분을 반드시 유의하시기 바라며 이 부분을 공인중개사가 설명하지 않은 경우 설명의무 위반으로 손해배상을 물을 수 있는 경우가 발생하기도 하나 공인중개사가 모든 책임을 부담하는 것은 아닙니다.

또한, 소송에 휘말리는 경우 소송을 하는 당사자들의 노력과 시간 등을 생각해보면 처음부터 공동근저당권이 설정된 건물에는 입주하지 않는 것이 나을 수도 있습니다.