[임대차보증금, 가압류] 공동근저당권 억울한 임차인 해결 사례! 

[사건 개요]

최근 공동근저당권이 있는 건물에 임대차계약을 체결하였다가 임대차 보증금의 회수가 어려워지는 사건이 종종 발생하고 있습니다(이 부분에 대하여는 선량한 임차인분들의 피해를 막고자 곧 법률가이드를 작성하도록 하겠습니다).

공동근저당권이 설정되는 경우(일반적으로 금융 회사의 공동근저당권인 경우가 많음) 공동근저당권자는 경매가 개시되는 경우 피담보채권액 전액으로 경매에 참여할 수 있기 때문에 후순위 권리자인 임차인은 보증금 회수가 어렵고 경매개시 조차 불가능한 경우도 발생하게 됩니다.

이 사건의 의뢰인 분도 60억 원 이상의 공동근저당권이 설정된 건물에 전세계약을 하였다가, 전세금 4000만 원(2억 원 중 1.6억 원은 지급받음)이 미회수된 상태에서 집을 먼저 비워주는 바람에 임대차 보증금을 반환받지 못하게 되어 저를 찾아오셨습니다.

다만, 이 의뢰인 분은 이미 예금채권 가압류를 다른 변호사 사무실에서 마친 상태로 오셨으나 예금 잔액이 없어 집행을 할 수 없었고, 이후 공증을 받으셨으나 공증을 통한 집행도 사실상 불가능한 상태였으며,  혼자서 (다른)변호사의 도움을 받아 부동산의 지분에 가압류 신청을 하셨는데 이 부분은 가압류 신청 기각이 난 상태에서 자포자기한 심정으로 오셨습니다.

[대응 방안]

1. 이 사건의 경우 처음부터 저에게 오셨으면 가압류 신청의 난이도가 그렇게 높지 않은 상태로 진행되었을 텐데,  인터넷에서 잘못된 정보를 보았거나 소송수행의 잘못으로 가압류 신청의 난이도가 상당히 높아져 버린 사건입니다.

2. 공증을 받은 경우 동일한 채무자에 대한 가압류 신청은 원칙적으로 불가능하게 됩니다. 공증이 유리하지 않게 작용하는 하나의 예외라고 볼 것입니다. 

그런데, 이 사건 의뢰인의 경우 공증을 이미 마쳤기 때문에 공증의 집행 불능에 대한 의견을 구체적으로 논박하기로 하였습니다.

3. 이 사건 의뢰인은 부동산 지분 가압류 신청을 하였다가 기각 결정을 받게 되었는데, 동일한 피보전채권으로 가압류 신청을 하는 경우 기각결정의 이유에 대하여 서술하여야 합니다. 이 사건의 경우 임대차등기명령이 되어있었기 때문에 가압류 신청이 기각 되었다는 점을 적극적으로 소명하였습니다. 

4. 공동임대차의 경우 보증금반환채권은 불가분적으로 귀속되기 때문에,  임차인은 공동 임대인 중 1인을 상대로 보증금 반환채권을 모두 행사할 수 있으며 이를 근거로 기존의 가압류와는 달리 공동 임대인 중 다른 1인을 상대로 부동산 가압류를 진행하였습니다.

[대 응 결 과]

채무자 소유의 별지 기재 부동산을 가압류한다.

채무자는 다음 청구금액을 공탁하고 집행정지 또는 그 취소를 신청할 수 있다.

[평 석]

의뢰인 분은 4000만 원을 지급 받지 못하여 1년이 넘게 고생하였다고 하는데, 저에게 사건을 맡기신지 3주도 되지 않아 가압류 결정을 받고 매우 기뻐하셨습니다.

또한 부동산 가압류에 필요한 공탁도 전액 보증보험으로 해결되어 필요한 비용도 아낀 상태로 지급명령신청을 하였고 현재 그 결과를 기다리고 있습니다.

한편, 저 개인적으로는 1년이 넘게 고생하기 보다는 변호사의 도움을 얻어 가장 효과적인 해결책을 찾는 것이 시간과 비용을 더 아끼는 것 아닌가라는 생각도 들었습니다.

*판결문 자체는 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 공개하지 않고 있으나 사건 번호는 로톡 내부 사이트에 등록해 두었습니다.