주택. 상가 임대차 계약을 맺는다.
건물주는 임대인
세입자는 임차인
계약기간이 1년. 2년.
갱신도 가능하게 했다.
임대 기간 중 하자 수리의무는
임대인 부담이 원칙이다.
그래서 계약 도중
세입자 잘못으로 해지하는 경우는
월세 연체가 대표적이다.
주택은 2기, 상가는 3기
꼭 연속하지 않아도 된다.
합산 금액이 그만큼 연체되면
임대인의 해지사유가 된다.
가끔 건물 관리를 소홀해서
세입자도 책임있는 경우가 있다.
하자가 생겼는데
건물 하자인지, 관리 소홀인지 모를 땐
소송에서 하자 감정으로 가리게 된다.
여튼 세입자 잘못으로
계약이 해지되는 경우라면
임대인이 해지할 수 있다.
해지 의사표시를 남겨야 한다.
문자. 카톡. 메일. 전화 (녹음)
내용증명이 가장 좋다.
임대인이 위와같은 이유로
해지하겠다는 의사를 남기면
계약기간이 남아있더라도
중도 해지되는 것이다.
0월 0일까지 집을 비워주시고
보증금도 맞춰서 돌려주겠다는
의사를 남기는 게 좋다.
그런데도 세입자가 안 나간다.
이럴땐 명도소송이 필요하다.
명도소송은 한마디로
세입자를 쫓아내는 소송이다.
계약이 중도해지 되거나
계약이 끝났고 갱신이 안됐다면
세입자는 보증금을 받으면서
나가야 하는데,
이사갈 집을 못 구했다는 이유로
개인 사정이 있다는 이유로 등등.
버티는 경우가 있다.
이럴 때 명도소송이 필요한 것이다.
명도소송은 점유이전금지 가처분과
동시에 진행해야 한다.
만약 명도소송을 했는데
소송 도중에 세입자가 점유를
제3자에게 넘겨버리면
임대인은 소송을 이겨도
제3자에게는 집행을 못한다.
왜냐하면 판결 효력은
세입자에만 미치기 때문이다.
이럴 땐 임대인이
제3자 상대로 소송을 또 해야한다.
그 제3자가 소송 도중
다른 사람한테 또 넘겨버리면
임대인은 그 다른 사람 상대로
계속 소송해야 한다.
이런 불편함을 막기 위해서
점유이전금지 가처분을 한다.
점유이전금지 가처분은
말 그대로 소송 도중 임차인이 점유를
제3자에게 이전 못하게 만드는 것이다.
가처분으로 점유를 묶어두면
명도소송을 이긴 뒤에 집행이 가능하다.
명도소송 소:장에는
임대차계약서, 월세연체
계약해지 의사표시 남긴 것 등등.
증거로 첨부해야 한다.
명도소송 1심 하는데만
최소 몇 달이 걸리기 때문에
그 동안에 월세도 받아야 한다.
그래서 부당이득금 청구도
소장 청구취지에 같이 밝힌다.
피고가 인도 완료일까지
매월 000만원의 금액을 지급하라.
라는 문구가 들어간다.
위 금액은 월세와
동일한 금액으로 정한다.
계약은 끝났더라도
소송 끝날때까지 집을 쓰고 있으므로
그 동안의 월세도 내야한다는 뜻이다.
이렇게 점유이전금지 가처분과
명도소송을 해서
판결문을 받으면
그때부턴 집행이 가능하다.
대부분 세입자는
소송결과 패소하거나
집행이 들어오는 즉시 집을 비운다.
명도소송 하는 데 들이는
시간, 비용을 절약하기 위해서
계약당시 제소전화해를 할 수 있다.
주로 다수의 세입자를 관리하거나
다수의 상가를 임대하는 건물주가 한다.
이미 정해진 양식에
제소전 화해조서를 받아두면
세입자가 월세를 2, 3회 연체했을 때
바로 집행이 가능하다.
소송을 하지 않아도
소송한 것과 동일한 효과를 얻는다.
소송에 드는 시간, 비용을
절약하기 위해서
사전에 제소전화해 서류를 만들고
법원에 가서 확인만 받으면 된다.
제소전화해 서류는
판결문과 똑같은 효과가 있는 것이다.
ps 연일 폭염이네요..
무더위 건강 유의하시길 바랍니다.
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