남의 땅에 있는 건물 철거하는 법 

부자가 되고 싶으면 

땅 한 조각이라도 사둬라.

헨리 조지의 말이다.

투자 목적이든 사용 목적이든 

땅을 갖고 있는 사람이 많다.

투자 목적이면 

누군가에게 빌려주고 

지대를 받기 마련이다.

법적으로는 

지상권을 잡을 수도 있다.

하지만 대부분 

토지 임대차를 맺는다.

토지 임대차 계약서를 쓰고

5년이든 10년이든 임대료를 받는다.

그러다 개발 호재가 생기면

시세 차익을 올리면 그만이다.

그런데 땅을 빌려 쓴 사람은

그 위에 건물을 짓는다. 

건물 목적에 따라 다르지만,

금방 철거할거면 짓지도 않는다.

그래서 건물 목적으로 땅을 빌리면

장기로 계약하거나 

단기로 해도 

대부분 갱신하면서 오래 쓴다.

문제는 계약이 끝났을 때다.

또는 임대료를 안 낼 때다.

이럴 때 땅 주인은 

건물을 철거해야 한다.

물론 계약서 쓸 때

계약만료시 건물을 철거한다는 문구를 써놨다.

하지만 토지 임차인이

자발적으로 건물을 철거 안 하면

철거에 대한 위험부담은

고스란히 땅 주인이 지게 되는 것이다.

이럴 땐 어떻게 할까

계약서에 강제철거 문구만 있으면 

땅 주인은 함부로 철거해도 될까.

아니다. 계약서만 있음 부족하다.

판결문을 받고 집행해야 한다.

계약서에 적혀있다는 이유로

소송도 없이 강제로 철거하면

오히려 무단철거에 따른 

손해배상 청구를 당할 수 있다.

물론 이 소송에서 해명을 잘하면

책임을 벗어날 수는 있다.

하지만 철거비용을 둘러싸고

새로운 분쟁이 있을 수 있고,

건물 안에 있는 집기 때문에

절도, 재물손괴 등등 형사책임으로 번질 수 있다.

그래서 땅 주인은 

2가지를 기억해야 한다.

1차적으로 계약서에 적어놓기.

2차적으로 철거소송해서 판결문 받기.

문제를 풀어낼 순서는 

우선 계약이 끝났는지 봐야한다.

땅 주인 입장에서는

임대료만 잘 받으면 된다.

땅은 건물과 달라서

계약도중 훼손돼서 끝나는 일은 없다.

임대료가 안 들어오는 경우만

유일한 계약해지 사유가 된다.

처음 목적과 다르게

땅을 사용한다는 이유로 

해지하는 경우가 가끔 있을 뿐이다.

여하튼 땅 주인 입장에서 

계약을 해지하기 위해서는

내용증명을 보내서 알린다.

임대료를 독촉해야 한다.

그래도 계속 안 들어오면

곧바로 계약을 해지하고 

건물을 철거한다는 통보를 남기는 것이다.

대략적인 철거비용도 

미리 알아봐둔다.

건물 안에 있는 집기는 

어떻게 보관할지도 정한다.

그런데도 계속 임대료를 안 내고

아무런 대답이 없다면. 

이때부터 민사소송을 제기한다.

철거. 인도. 부당이득 소송이다.

땅 주인이

건물 주인을 상대로 하는 소송이다.

건물을 철거하고 땅을 인도하고

인도할 때까지 임대료를 내라는 소송이다.

만약 건물에 다른 사람이 살고 있으면

문제가 좀 복잡해진다.

이때는 퇴거 청구를 같이해야 한다.

퇴거는 실제 거주하고 있는 사람을 상대로 한다.

(건물) 거주자를 상대로 퇴거 청구

(건물) 소유자를 상대로 철거. 인도. 부당이득 청구.

임대료 미납과 계약서만 분명하면

소송에서 문제없이 이길 수 있다.

이 판결문을 받아서

강제 집행하면 된다.

가끔 토지 임차인이 

건물을 지어놓고,

땅 주인 모르게 

건물을 제3자에게 파는 경우가 있다.

제3자는 건물 소유자란 이유로

유치권 등을 주장하면서 

땅 주인을 힘들게 한다.

이럴 땐 등기부를 확인한다.

미등기 건물이라면 대장을 확인한다.

제3자가 건물 소유자가 맞다면

이 사람을 상대로 소송을 해야한다.

ps. 부자가 되려면 땅 한 조각이라고 사두고, 

땅 한 조각이라도 지키려면 철거소송 알아두세요.