명의신탁의 모든 것 (3) - 계약명의신탁 [② 매도인 악의] 

■ 매도인이 모든 사실을 알고 진행했다면? 매도인 악의!

부동산 거래를 할 때, 공인중개사 사무실에 가면 공인중개사, 매도인, 매수인인 신탁자가 가서 계약을 하죠. 이때 매수인인 신탁자가 수탁자를 데리고 가거나 혼자 가서
'이러한 사정이 있으니 계약명의, 등기명의 모두 수탁자 명의로 해주십시오. 연락처와 대금 입금은 신탁자인 제가 하겠습니다.' 라고 이야기하는 경우가 계약명의신탁 중 매도인이 악의인 경우라고 말씀드렸습니다. 매도인이 명백하게 명의신탁으로 거래한다는 걸 알고 있었기 때문입니다.

반대로 매도인이 이 사실을 전혀 몰랐을 때, 등기를 무효로 하면 매도인에게 불이익이 가기 때문에, 매도인을 보호하기 위해 수탁자의 등기를 유효로 한다고 계약명의신탁 매도인이 선의인 경우를 설명할 때 말씀드렸습니다.

그렇다면 매도인이 명의신탁계약 사실을 알고 있으면 어떻게 될까요?
이때는 매도인이 악의인 경우로 봅니다. 매도인을 보호할 필요가 없어지기 때문입니다. 따라서 수탁자의 등기는 무효가 되고, 다시 매도인이 소유권자가 됩니다.

그렇다면 매도인이 수탁자에게
'무효인 등기이니 다시 나에게 등기를 이전해달라' 라고 요청을 할까요?
그렇지 않습니다. 매도인은 땅을 팔고 돈을 받는 것이 목적이었기 때문에, 매매대금을 받는 순간 모든 이해관계가 종결됩니다.

소유권 이전등기등 [대법원 2013. 9. 12. 선고, 2010다95185, 판결]

명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 매매계약을 체결한 소유자도 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정을 알면서 그 매매계약에 따라 명의수탁자 앞으로 당해 부동산의 소유권이전등기를 마친 경우 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 본문에 의하여 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이므로, 당해 부동산의 소유권은 매매계약을 체결한 소유자에게 그대로 남아있게 되고, 명의수탁자가 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 부동산을 제3자에게 처분하면 이는 매도인의 소유권 침해행위로서 불법행위가 된다. 그러나 명의수탁자로부터 매매대금을 수령한 상태의 소유자로서는 그 부동산에 관한 소유명의를 회복하기 전까지는 신의칙 내지 민법 제536조 제1항 본문의 규정에 의하여 명의수탁자에 대하여 이와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있는데, 이른바 계약명의신탁에서 명의수탁자의 제3자에 대한 처분행위가 유효하게 확정되어 소유자에 대한 소유명의 회복이 불가능한 이상, 소유자로서는 그와 동시이행관계에 있는 매매대금 반환채무를 이행할 여지가 없다. 또한 명의신탁자는 소유자와 매매계약관계가 없어 소유자에 대한 소유권이전등기청구도 허용되지 아니하므로, 결국 소유자인 매도인으로서는 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자의 처분행위로 인하여 어떠한 손해도 입은 바가 없다.

■ 계약명의신탁에서 가장 곤란한 사람은 신탁자
이 상황에서 가장 안타까운 것은 신탁자입니다. 안타깝게도 등기를 받아와야 하는데, 이미 대금을 받은 매도인은 적극적으로 협조할 생각이 없을 것입니다. 중간생략형 명의신탁에서는 신탁자와 매도인이 직접 계약을 체결했기 때문에, 이걸 근거로 매도인을 대신해서 등기를 찾아온 다음 소유권 등기를 이전했으나 이 사안에서는 신탁자가 매도인에게 등기이전을 요청할 근거가 전혀 없습니다. 사실상 등기는 수탁자가 갖게 되는 상황이 됩니다. 이에 대해 신탁자가 수탁자에게 직접 등기를 달라고 할 수도 없습니다. 명의신탁약정 자체가 부동산실명법에 근거하여 무효가 되기 때문입니다.

따라서 대신 내준 매매대금만 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 10년의 청구 소멸기간이 있으니 주의하셔야 합니다. 만약 수탁자가 등기를 가지고 있다가 토지를 처분하게 되면 처분 대금에 대해 부당이득반환을 신청하시면 됩니다.

계약명의신탁은 매도인이 아는 경우와 모르는 경우를 확연하게 나누어 악의와 선의로 판단합니다. 억울한 경우가 생기는 것을 방지하기 위해서인데요. 명의신탁의 경우, 법적인 지식이 없이 대응한다면 한 순간에 까다롭고 불리한 상황에 놓일 수 있습니다. 복잡하고 다양한 명의신탁 사안들에 대하여 반드시 법률전문가에게 자문을 구하고 사건을 해결하시기를 권합니다.