명의신탁의 모든 것 (3) - 계약명의신탁 [① 매도인 선의] 

3가지 명의신탁의 종류
[양자 간 명의신탁(2자 간) / 중간생략형 명의신탁(3자 간) / 계약명의신탁]
이 중 마지막 계약명의신탁에 대해 알아보겠습니다. 이전 포스팅에서 중간생략형 명의신탁과 계약명의신탁을 구분하는 방법에 대하여 알려드렸습니다.

▶  계약명의신탁
등기부상 수탁자 = 계약서상 계약자
→ 수탁자가 계약도 하고, 등기도 가져온 경우

▶ 중간생략형 명의신탁
등기부상 수탁자 ≠ 계약서상 계약자
→ 등기는 수탁자가 가져갔지만, 계약서상 계약자는 신탁자인 경우

계약서상 계약자 명의와 등기부상 등기 명의를 보면 구분이 쉽습니다. 둘 다 수탁자 명의도 되어있는 경우가 계약명의신탁이고, 등기는 수탁자 명의 / 계약은 신탁자 명의로 되어있다면 중간생략형 명의신탁입니다.

■ 사례로 구분되는 계약명의신탁의 종류, 선의와 악의

계약명의신탁의 실제 사례에서는, 매도인이 공인중개사와 함께 앉아있고 신탁자가 그쪽으로 갑니다. 여기서 수탁자를 데려가기도 하고, 혼자 가기도 하겠죠.

신탁자가 계약서에 수탁자 이름을 쓴 다음에
'사정이 이러하니 수탁자 명의로 계약하고, 등기도 수탁자 쪽으로 올려주세요. 대신 연락처는 신탁자인 제 것으로 적고, 토지 대금도 제가 입금하겠습니다.' 이렇게 말을 한다면, 매도인이 명의신탁임을 모두 파악하고 있는 경우입니다. 이와 같은 사례를 계약명의신탁 중 매도인이 악의인 경우라고 합니다.

하지만 매도인이 신탁자와 연락만 하면서 단순히 공인중개사에게 계약을 일임한 경우, 매도인이 명의신탁임을 전혀 모를 수도 있습니다. 이런 경우를 매도인이 선의인 경우라고 합니다.

■ 계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우 대처 방법은?

계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우, 즉 매도인이 계약명의신탁 사실을 전혀 몰랐을 때는 어떻게 대응해야 할까요? 앞서 양자 간 명의신탁, 중간생략형 명의신탁에서는 모두 등기를 무효로 봤습니다.
그러나 이번 경우에는 부동산실명법 제4조 2항에 따라 아무것도 몰랐던 매도인을 보호한다는 취지에서 매도인이 선의인 경우, 수탁자의 등기를 유효한 것으로 봅니다.
선의의 매도인을 보호할 필요성이 생겨서 이제는 등기를 유효한 것으로 보는 것입니다. 이 등기는 온전히 수탁자의 것이고 수탁자가 처분하더라도 아무런 문제가 없게 됩니다. 그렇다면 만약 신탁자의 입장에서 이 등기를 찾아오고 싶다고 하여 등기를 이전해달라고 말할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 등기를 찾아올 수 없습니다.

유치권부존재확인 [대법원 2009. 3. 26, 선고, 2008다34828, 판결]
명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결한 뒤 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마친 경우에는, 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이지만 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 참조), 반면 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없고 다만 그가 명의수탁자에게 제공한 부동산 매수자금이 무효의 명의신탁약정에 의한 법률상 원인 없는 것이 되는 관계로 명의수탁자에 대하여 동액 상당의 부당이득반환청구권을 가질 수 있을 뿐이다.

명의신탁 약정 자체가 무효이고, 해당 등기는 온전히 수탁자의 것이기 때문입니다. 계약명의신탁에서 매도인이 선의이면 무효인 등기가 아니기 때문에 찾아올 방법이 없습니다.

중간생략형 명의신탁의 경우, 신탁자와 매도인이 계약을 맺었기 때문에 무효가 된 수탁자의 등기를 매도인을 대신하여 말소한 뒤, 그 다음 매도인으로 등기가 옮겨왔을 때 이 계약에 근거하여 이전등기를 해달라고 요청할 수 있습니다.

그러나 계약명의신탁은 신탁자가 매도인과 계약을 체결한 바가 없어서 매도인에게 신탁자가 요구할 권리가 아무것도 없습니다. 수탁자에 대한 권리도 명의신탁약정이 유효해야 행사할 수 있는데, 이 부분도 부동산실명법에 따라 무효가 되었기 때문에 결국 등기를 찾아올 수 없습니다.

다만, 매매대금을 대신 내줬기 때문에 부당이득반환으로 매매대금을 돌려달라고 요청할 수 있습니다. 이 부분은 10년의 소송제기 제한 기간이 있으므로 주의하셔야 합니다.

■ 만약 수탁자가 임의로 토지를 처분했다면?

해당 경우에도 매매대금에 대해 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 매도인의 경우 유효하게 등기를 넘겼고 매매대금을 받았기 때문에 더 사건에 연루될 이유가 없습니다. 

명의신탁 관련 사안은 복잡하게 얽혀있어 까다로운 경우가 많은데요. 법률전문가의 도움을 받고 진행하시면 훨씬 수월하게 해결하실 수 있으므로 상담을 통해 정확한 전략으로 대응할 것을 권해드립니다.