안녕하세요 고광욱 변호사입니다.
오늘은 계약체결 또는 계약갱신시 향후 계약갱신청구권을 행사하지 못한다는 특약이 유효한지에 대하여 설명드리고자 합니다.
[ 관련 법령 ]
주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
- 각 호 생략 -
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
- 각 호 생략 -
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
[ 법규정의 해석 ]
주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법의 경우 임차인에게 주택의 경우에는 1회에 한하여(2년), 상가의 경우에는 최초임대차기간을 포함하여 10년까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다.
위 규정이 소유자(임대인)에게 재산상의 손해를 끼친다는 측면을 별론으로 하더라도 임차인 보호를 위하여 일정 임대차기간을 법령으로 보장하고자 하는 것이 입법자의 의도인 것입니다.
더구나 위와 같은 입법자의 의도를 관철하고자 주임법(제10조) 및 상임법(제15조)은 "위 법 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 규정함으로서 임대인과 임차인의 특약에 의하여 계약갱신청구권을 배제하는 것을 허용하지 않고 있습니다. 이를 법적용어로 편면적 강행규정이라고 합니다.
다시 말해서 계약체결 및 계약갱신시 임대인과 임차인 사이에 "계약갱신청구권을 행사하지 않는다"는 내용을 특약사항에 기입하더라도 이는 무효이므로 향후 임차인이 합의를 번복하고 계약갱신청구권을 행사하더라도 위법하지 않다는 것입니다.
만약에 특약사항과 더불어 "임차인이 합의를 번복하고 계약갱신청구권을 행사할 시에 일정금액의 손해배상의무를 부담한다."라는 조항을 두더라도 이와 같은 손해배상 조항도 같은 이유로 무효가 된다는 점 또한 알고계셔야 하겠습니다.
매우 간단한 사항이나 오히려 많은 분들이 상담을 요청해 오시는 부분이기 때문에 간단하게나마 소개해 드렸습니다.
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