[매매] 가계약금/해약금 해제 - 이행의 착수여부 

오늘은 매매계약에 있어 해약금 해제가 가능한 종기인 이행의 착수와 관련하여 그 의미를 살펴보고자 합니다.

[ 관련 법령 ]

민 법

제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

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계약금의 경우 당사자의 의사해석에 따라서 증거금 또는 위약금이 될 수 있으나, 당사자 사이의 약정이 없으면 민법 제565조에 따라 해약금으로 추정됩니다.

따라서 계약금을 지급 받은 매도인은 배액을 상환하여, 매수인은 이를 포기함으로서 매매계약을 해제할 수 있습니다.

(여기서의 제565조상의 해제권은 '약정'해제권으로서 채무불이행으로 인하여 발생되는 '법정'해제권과는 그 성질을 달리합니다.)

다만 민법 제565조의 경우 "당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지"라는 제한규정을 두어 일방이 이행에 착수한다면 해약금 해제가 불가하도록 당사자 사이의 이해관계를 규율하고 있습니다.

또한 "당사자의 약정이 없는 한"이라는 제한도 있으므로 1. 해약권을 배제하기로 하는 약정이나, 2. 이행기가 있을 경우 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약이 있다면 해약금 해제가 불가능 합니다.

따라서 아래에서는 이행의 착수의 의미에 대하여 알아보고자 합니다.

[ 이행의 착수에 관한 법리 ]

대법원은 "'이행에 착수한다'는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제 행위를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니다"라고 판시하고 있습니다.

즉 단순한 이행의 준비가 아니라 이행행위 자체에 착수하는 것을 말하는 것입니다.

다만 일반인분들에게 판시의 내용만 알려드리게 되면 판단이 어려울 수 있으므로, 아래에서는 개별사안에서 이행에 착수를 인정하였는지 여부를 소개하고자 합니다.

- 중도금을 지급한 경우

- 이미 수수된 계약금과 중도금을 계약금으로 하고 나머지 미지금 금원을 잔금으로 하며 잔금 지급일자를 새로 정한 경우

(이미 최초 계약에 비추어 중도금을 지급한 바 있으므로 후에 새로운 약정을 하더라도 이행에 착수한 것으로 보았던 사안입니다.)

- 중도금 일부의 지급에 갈음하여 제3자에 대한 대여금 채권을 매도인에게 양도하기로 약정(제3자도 동석)한 경우

- 매도인이 매매대금 증액 요청을 한 상태에서 매수인이 요청에 대한 확답 없이 중도금을 지급한 경우

- 매도인의 동의하에 계약금 및 중도금 지급을 위하여 은행도어음을 교부한 경우

- 토지거래허가구역 내 매매계약에 있어서 관할관청으로부터 허가를 받은 경우

- 매도인이 해약금 해제를 한다는 의사를 표시하고 일정한 기한까지 해약금 수령을 최고한 경우에 있어 매수인이 중도금을 지급한 경우(매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우라고 판단하였습니다.)

- 매도인이 매수인에 대하여 매매계약의 이행을 최고하고 매매잔대금 지급을 구하는 소송을 제기한 경우

- 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서 매수인이 토지거래허가 협력의무의 소를 제기하여 승소판결을 받은 경우

위 대법원 판시들을 정리하여 보면 이행의 착수한 것으로 인정되는 것은 계약금 지급 이후의 금원 즉 중도금을 지급한 것이 주가 되고 있습니다. 

즉 매수인으로서 부담하는 대금지급의무의 이행행위가 있다면 해약금 해제가 불가능한 것입니다.

이 외에는 단순히 이행을 위한 준비행위로 판단되고 있으므로 매도인과 매수인은 모두 상황을 잘 판단하셔서 선택하시길 바랍니다.