주택, 상가 원상복구 이것만 주의하세요 

주택이든 상가든 임대가 끝나면

원상복구를 해야합니다.

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남의 건물 썼으면 원복은 당연합니다.

하지만 좀 애매한 경우도 많습니다.

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일단 주택은 원복 분쟁이 많지 않습니다.

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비어있는 건물은 당연하고

풀옵션도 가구 가전만 조심히 다루면 됩니다.

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만일 수리가 필요한 가구 가전이면

계약 도중 이미 임대인과 연락했기 때문입니다.

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건물하자 때문에 계약 도중 수리할 일 있으면

임대인이 수리하는 게 원칙입니다.

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다만 임차인이 관리 소홀한 부분이 있다면

법적으로 서로 책임질 수 있습니다.

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실무상 임차인 관리 소홀을 증명하기는 쉽지 않습니다.

분쟁에 들어가면 감정해서 원인을 밝혀야 합니다.

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다만 임차인은 하자가 발견한 즉시

임대인에게 통지해야 한다.

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사진, 문자, 카톡, 전화 (녹음) 등등

증거로 보관해야 합니다.

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늦게 통지해서 확대된 손해는

임차인이 책임질 수 있습니다.

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하자 자체는 임대인 책임이더라도,

늦게 통지해서 확대된 만큼은

임차인 부담일 수 있다는 뜻입니다.

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이렇게 계약도중

하자로 분쟁을 겪는 경우가 아니라면

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임차인은

입주 당시대로 돌려놓는 게 원칙입니다.

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주택 원상복구 의미는

건물을 비워주고 (퇴거)

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키를 돌려주거나

비번을 알려주는 것입니다 (인도)

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그런데 상가는 주택보다

원복 분쟁이 많습니다.

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간판, 공사, 구조 변경이 많고

기간도 길기 때문입니다.

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기존 권리금과

신규 권리금 문제도 있어 복잡합니다.

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결론부터 말하면

상가도 주택과 마찬가지로

입주 당시대로 돌려놓는 것이 원칙입니다.

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첫 입주였다면 공실 상태로,

기존 인테리어를 인수 받았다면

인수받은 그 상태입니다.

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권리금을 주고 들어왔든,

안 주고 들어왔든 마찬가지입니다.

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다만, 입주당시 임대인과

별도 특약을 맺었다면 예외가 적용됩니다.

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계약서 특약사항에 이렇게 표시합니다.

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“임차인이 중간에 들어왔지만,

그 앞 임차인 것까지 또는 최초 상태로 원복한다“

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(실무상 이 부분을 애매하게 써두는 경우가 

매우 많으니 주의해야 합니다)

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이때는 임차인이 동의했기 때문에,

입주 당시가 아니라

약속한 상태로 원복을 해야합니다.

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간혹 권리금을 주고 왔다는 이유로

자동으로 원복 의무가 늘어난다고

주장하는 분들이 있습니다.

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아닙니다.

권리금 자체만으로

원복 의무가 늘어나는 건 아니고,

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권리금 계약할 때

앞 임차인의 원복까지 대신 하겠다고

별도 약정한 경우만 그렇습니다.

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주택이든 상가든

원복 시점이 입주 당시가 원칙이기 때문에

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입주 당시 사진을

증거로 잘 찍어둬야 합니다.

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입주 당시의 상태를 증명 못하면,

소송을 해도 증거 때문에

잘 해결되지 않습니다.

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증거가 부족하면

소송 도중 조정이나 합의로 풀어야 하는데

양측 다 조금씩 손해를 입게 됩니다.

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그 외에 상가는

부속물과 유익비가 문제되는 경우가 있습니다.

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부속물은 계약 중 임차인이

임대인 동의를 얻어서 원 건물에 붙인 것인데

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독립된 구성 부분으로 여겨질 정도의 시설입니다.

이때는 법률상 부속물 매수 청구권이 문제됩니다.

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만약 임차인이 건물을 약간 개량한 정도라면,

다시 말해, 원 건물에 독립된 구성 부분을 붙인 게 아니라,

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질적으로 건물을 업그레이드해서

가치만 증가시킨 정도라면

법률상 유익비 상환 청구권이 문제됩니다.

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부속물이든 유익비든

임차인 노력으로 가치가 증가된 부분을

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계약이 끝날 때

임대인한테 받는 권리라고 이해하면 됩니다.

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이것을 예방하기 위해서 임대차 계약서에

임대인은 계약종료시 유익비를 인정 안한다는

특약을 맺어놓기도 합니다.

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하지만 전면적인 유익비 청구권 포기 약정은

임차인에 불리한 것으로서

써도 무효일 가능성 높습니다

(편면적 강행규정)

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그 다음으로 권리금 관계가 문제됩니다.

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임차인은 권리금을 위해서

신규 임차인을 주선해서 권리금 계약을 맺습니다.

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이때 임대인이 함부로 방해할 수 없기 때문에,

만일 임대인이 실사용 하거나

다른 목적을 갖고 있다면

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실무상 상당한 보상을 하고

협의해서 내보내는 경우가 많습니다.

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물론 권리금을 못 받을 상황이면,

임차인이 직접 원복해야 하는데

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인테리어가 좋아서 원복하기 아까울 경우에는

임대인이 원복 비용을 돈으로 받은 다음,

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다음 임차인을 위해서 인테리어를

그대로 남겨두는 경우도 많습니다.

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보증금은 원상복구와 

동시에 돌려받는 게 원칙입니다.

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하지만 상가 원상복구는 시간이 걸리기 때문에

현실적으로는 계약 만료일까지 원상복구를 먼저하고

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그 완성된 상태를 확인한 후

보증금을 돌려주게 됩니다.

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원상복구 범위는

일반적인 사회통념상 입주당시와 동일한 수준으로 맞추면 됩니다.

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시간이 지나고 희귀해서 구할 수 없는 자재나

세세한 것 하나하나로

원복이 안 되었다고 할 수는 없습니다.

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그것 때문에 보증금을 안 돌려주거나,

보증금에서 수리비를 공제하고 돌려주는 경우가 있는데,

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정도의 문제는 질적인 문제라서

결국 소송에서 입증 문제로 해결할 수밖에 없습니다.

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ps 원상복구. 이론은 간단한데

증거가 없어 소송까지 가는 경우가 많습니다.

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계약서 (특약사항). 사진. 커뮤니케이션 자료.

이 세가지만 잘 보관하세요..