최근에는 다주택 규제로
상가에 눈을 돌리는 투자자가 많습니다.
자영업자가 많은 탓에
상가 임대차 분쟁도 빈번합니다.
내 건물에서 내가 영업하면 제일 좋지만
현실은 그렇지 않죠.
투자자는 안정적인 월 수익을 위해
세입자는 영업 매출을 위해서
철저히 수익률로만 움직이는 곳이
상가 임대 시장입니다.
그래서 법률 분쟁도 주택과 달리
신뢰관계로 잘 조정되지 않고
소위 '갈 때까지 가는' 경우가 흔합니다.
법률상 상가 임대차는
주택 임대차와 비슷하면서 다릅니다.
바로 비슷하다는 이유 때문에
잘못된 정보로 일을 그르치는 경우가 많습니다.
지금부터 상가 임대차에 관한 법률 지식
빠르게 공유합니다.
먼저 상가는 상가건물임대차 보호법이 적용됩니다.
소위 상가법으로 부릅니다.
주택과 달리 환산 보증금이
일정한도 이하에 들어오는 임대차만 적용됩니다.
현재 기준으로
지역별 환산 보증금 한도는 아래와 같습니다 (2021. 5. 기준)
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
만일 환산 보증금이 지역별로 위 금액을 넘으면
상가법 적용 안 됩니다.
다만, 대항력, 계약갱신 요구권, 권리금 규정은
보증금과 무관하게 적용됩니다.
주택이 전입신고를 해야
대항력 인정받는 것처럼 (확정일자는 우선변제권)
상가는 건물인도 받고
사업자등록 신청해야 대항력 인정됩니다.
합의에 따라 계약기간은
1년이든 2년이든 자유롭게 정합니다.
주택과 달리 1년으로 정하는 경우가 많습니다.
임차인은 영업수익 예상할 수 없고
어차피 10년까지 갱신 가능하므로
장기로 잡을 이유가 없고
임대인은 공실 위험 줄이고
우량 임차인이 아니면
조속히 바꾸길 원하므로
서로의 니즈가 맞습니다.
물론 2년, 3년, 5년 장기로 하기도 합니다.
1년 이상이면 자유입니다.
다만 계약기간 안 정하거나,
1년 미만으로 정했다면
법률상 계약기간은 1년으로 봅니다.
물론 임차인은 1년 미만 주장할 수 있습니다.
임대인은 1년 미만 주장할 수 없습니다.
상가 역시 계약도중 계약이 해지되는 경우는 3가지입니다.
사실 모든 계약이 다 마찬가지입니다.
1) 서로간 합의하는 경우
2) 임대인 잘못하는 경우
3) 임차인 잘못하는 경우
1) 은 말 그대로 합의해서 끝내는 경우입니다.
법적으로 합의해지 라고 합니다.
주택과 달리 철저히 수익률에 따라 움직이는 상가 특성상
영업이 안 되는 경우가 해지 사유의 대부분입니다.
그래서 형식은 합의이지만,
임차인이 양해를 구하고
임대인이 허락해주는 방식으로 진행됩니다.
2) 상가는 인테리어와 사소한 운영 공사를
임차인이 직접하므로
심각한 건물 하자가 아니면
임대인 잘못으로 해지되는 경우는 드뭅니다
어쨌든 임대인 귀책사유가 있다면
임차인의 해지 의사표시가 필요합니다.
3) 임차인 잘못은 당연히 월세 연체입니다.
주택과 달리 3회 연체돼야 합니다.
3회는 연속하지 않고 총합 3번이어도 됩니다.
이때 임대인의 해지 의사표시 필요합니다.
2)3)은 (법정) 해지권 행사라고 합니다.
증거는 내용증명. 문자. 전화. 메일 등등.
내용증명이 가장 확실하고 좋습니다.
1)2)3) 외 계약서 특약사항으로
해지권을 유보해두는 경우도 있습니다.
예로는 무단 임차권 양도, 무단전대,
무단공사, 무단 내부 구조변경 등등.
구분 상가라면 동종업종 제한 걸어놓기도 합니다.
이때 위반은 주로 임대인이 합니다.
이렇게 계약도중 끝나는 게 아니면
계약만료가 다가옵니다.
이때부터 갱신이 문제됩니다.
임차인은 계약만료일에서 역산하여
6개월에서 1개월 사이에 갱신 요구할 수 있습니다.
날짜 지켰고 예외 사유가 없다면
임대인은 거절할 수 없습니다.
다만 예외 사유가 있습니다.
3회 이상 월세 연체, 무단 전대, 건물 파손 등등.
건물 철거 및 재건축을 이유로
임대인이 갱신 거절하는 사례도 있는데요.
(실제 목적은 기존 임차인을 내보내고
월세 상향한 후 우량 임차인을 받기 위함이라도)
계약당시 명확하게
철거 재건축 계획을 약정한 경우만 가능합니다.
위 계약갱신 요구는
최초 임대차 기간 포함 10년간 가능합니다.
최근 바뀐 10년 규정은
개정법 시행 후 최초로 체결되거나
갱신되는 임대차부터 적용됩니다 (2018. 10. 시행)
1) 2018. 10. 이후 체결됐거나,
1번이라도 갱신된 임대차는 10년
2) 2018. 10. 이전 체결되었고,
이후 갱신된 적 없는 임대차는 5년 적용됩니다.
1)에서 말한 갱신은 반드시 1회째 갱신이 아니라,
2번째, 3번째 갱신이라도 된다는 것이
현재까지 법원 입장입니다 (실무상 해석 논란 있습니다)
만약 갱신되면 이전과 동일한 계약기간 적용됩니다.
다만, 보증금 및 차임은 5% 범위에서 증액 가능합니다.
위 갱신 요구권은 임대인이 갱신거절해도
임차인이 적극적으로 요구하는 경우입니다.
만일 임대인이 6개월에서 1개월 사이에 아무 말도 안하면,
계약은 자동으로 묵시적 갱신됩니다.
(임차인이 갱신요구 안 해도)
이때 갱신된 계약은 1년 적용됩니다.
갱신돼도 임차인은 해지할 수 있습니다.
해지 통보시점 3개월 후에 해지됩니다.
그 다음 쟁점은 권리금입니다.
영업이 잘 돼서 권리금을 받을 수 있다면,
신규임차인을 주선해서 권리금 계약을 맺습니다.
계약 종료일 역산하여 6개월 전부터 종료일까지
임차인이 신규임차인을 구해서
권리금 받는 상황을 만들었다면
임대인이 방해할 수 없습니다.
만약 임대인이 거절하면 손해배상 책임집니다.
손해는 권리금 상당액입니다.
다만 예외사유가 있습니다.
신규임차인이 보증금, 월세 낼 자력없는 경우입니다.
그래서 이것을 방지하기 위해
임차인이 신규임차인에 대한 정보를
임대인에게 제공해야 합니다.
임대인 입장에서 이것을 피하기 위해서
임차인과 협의해서 먼저 보상하고 내보내기도 합니다.
ps 상가는 10년 계약갱신 때문에 임대인이 골머리를 앓는 경우가 많습니다.
미리 알고 시작하면 위험 부담을 줄일 수 있겠죠. 행복한 하루 되세요..
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.