요즘 사회 면에서 가장 핫 이슈는
부동산 투자 및 전 월세 대란입니다.
법률상 중요한 이슈는
바로 임대차 3법인데요.
소위 2+2. 주택 임대차 갱신 규정이 바뀌면서
많은 사람들이 혼란을 겪고 있습니다.
그래서 오늘은 주택 임대차 갱신하는 법,
주택 임대차 해지하는 법을 공유드립니다.
일단 아시는 것처럼
주택 임대차 보호법이 적용됩니다.
상가와 달리 보증금 제한이 없고
주거용이면 모두 주택임대차보호법 적용됩니다.
임대차 갱신과 거절에 관해서도
이 법에서 다 규율합니다.
먼저 임대차 계약기간을 봐야 합니다.
보통 2년으로 하니까 문제는 없습니다.
그런데 기간을 안 정했거나,
2년 미만으로 정했더라도
최소 기간은 2년으로 봅니다.
다만, 임차인은 2년 미만을 주장할 수 있습니다.
임대인은 2년 미만을 주장할 수 없습니다.
계약 도중에 끝나는 경우가 있습니다.
크게 3가지입니다.
1) 임대인과 임차인이 합의하는 경우
2) 임대인이 잘못하는 경우
3) 임차인이 잘못하는 경우
1) 은 계약기간이 남았지만
임차인이 방을 빼겠다고
먼저 연락하는 경우입니다.
임대인이 공사 또는 실거주를 이유로
방을 빼 달라고 먼저 요구하는 경우도 있습니다.
어느 경우든 합의를 해야만 해지 가능합니다.
한쪽이라도 거절하면 해지 안 됩니다.
법적으로는 합의해지 라고 부릅니다.
간혹 임차인 중에서 자기가 원할 때 방을 빼는 것도
법적 권리라고 잘못 알고 있는 분들이 있습니다.
잘못된 상식입니다.
계약 도중에는 임대인이 합의해 줄 때만 가능합니다.
보통 “다음 세입자 구해지면 보증금 돌려주겠다” 고 얘기하는데,
엄밀히 말하면 계약 도중에는
다음 세입자 구해지는 것과 무관하게
임대인은 해지를 거절할 수 있습니다.
같은 이유에서 계약기간이 끝나면,
다음 세입자 구해지는 것과 무관하게
보증금을 돌려줘야 합니다.
2) 집주인이 잘못해서 해지되는 경우는,
누수처럼 건물 하자가 있는 경우가 대표적입니다.
하자가 심하거나,
수리를 요청해도 집주인이 반복 거절하는 경우에는 해지 가능합니다.
사소한 하자가 있다고
바로 해지할 수 있는 것은 아닙니다.
3) 세입자가 잘못해서 해지되는 경우는
2번 이상 월세가 연체되는 경우가 대표적입니다.
전세라면 해당사항 없고,
월세 2번은 연속해서 2번이 아니어도 합계 2번이면 됩니다.
그 외에 무단으로 임차권을 양도하거나
무단으로 전대하는 경우입니다.
2), 3)의 경우, 어느 한쪽 잘못으로 해지하는 경우는,
상대방이 반드시 해지 의사표시를 남겨야 합니다.
내용증명도 좋고 문자, 메일, 전화 (녹음) 으로 증거를 남깁니다.
법적으로 (법정) 해지권의 행사라고 합니다.
합의해지가 아니라
한쪽이 해지권을 행사해서 끝내는 경우이기 때문에
의사표시가 필요합니다.
1)2)3) 외에도 계약서 특약사항에
별도로 해지사유를 적어놓은 경우도 있습니다.
법적으로 (약정) 해지권의 행사라고 합니다.
이건 case by case 이므로 생략.
다만 계약서에 해지사유를 적었더라도
임차인에 불리한 사유라면 무효 가능성 있습니다.
이렇게 계약도중에 계약이 끝나는 경우가 아니라면,
2년 계약 만료가 다가오게 됩니다.
이때부터 갱신이 문제됩니다.
임대인이 갱신을 거절하려면
계약종료일에서 역산하여
6개월에서 2개월 사이에 거절해야 합니다.
임차인도 2개월 전까지 얘기해야 합니다.
원래 6개월에서 1개월인데,
2개월로 법이 바뀌었습니다 (2020. 12. 시행)
앞으로는 계약종료일에서 역산하여
45일 전에 갱신 거절하면 이미 늦습니다.
개정법은 법 시행 후 최초로 체결되거나
갱신되는 임대차부터 적용됩니다 (부칙 2조)
2020. 12. 이후 체결되거나 연장된 임대차는
6개월에서 2개월 적용.
2020. 12. 전에 체결되고
2020. 12. 이후 연장된 적 없는 임대차는
기존대로 6개월에서 1개월 적용됩니다
(실무상 해석 논쟁 있습니다)
만약 갱신 거절을 못해서 묵시적으로 갱신되면
다시 2년 계약기간 적용됩니다.
물론 임차인은 갱신 후에도 해지통고 할 수 있습니다.
하면 3개월 후에 해지됩니다.
이건 기존에 있던 묵시적 갱신입니다.
임대차 3법으로 신설된 계약갱신 요구와는 다릅니다.
계약갱신 규정에 따르면,
임대인이 계약종료일에서 역산하여
6개월에서 2개월 사이에 갱신을 거절하더라도,
임차인이 갱신을 요구하면 거절할 수 없습니다.
서로 충돌할 때 임차인 우선권이 있는 겁니다.
다만, 예외가 있습니다.
2회 이상 월세 연체, 무단 전대, 건물 파손 등등.
특히 임대인이 (직계존비속 포함)
실거주하는 경우가 예외입니다.
다만, 실거주 이유로 거절했다가
제3자에게 임대한 게 밝혀지면
임차인에게 손해배상 해야 합니다.
손해는 갱신거절 당시 환산월차임 3개월치.
신규 임대 환산월차임 - 기존 환산월차임 차액의 2년치.
임차인의 실 손해 중에서 큰 금액으로 배상합니다.
주의할 것은, 임차인의 계약갱신 요구권은
말 그대로 요구권이기 때문에
묵시적으로 갱신되는 것과 다릅니다.
임대인이 거절해도
일방적으로 갱신 요구할 수 있는 권리가
1회만 주어지는 것이므로
명확하게 계약갱신 요구권을 행사한다는
근거를 남겨두는 게 중요합니다.
만약 어차피 임차인이 갱신요구할 거라서
임대인이 아무 말도 안하고 넘어가면
자칫 묵시적 갱신으로 해석되면
임차인이 계약 갱신 요구를
2년 후에 한번 더 할 수 있습니다 (2+2+2)
ps 언뜻 임차인에게만 일방적으로 유리한 법으로 보이지만.
분쟁에 돌입하면 꼭 그렇진 않습니다.
분쟁에선 증명할 수 있는 것만 진실이 된다는 점.
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