민간임대주택사업자와 임차인의 전세보증금 5% 초과 증액 분쟁 

□ (구)민간임대주택법과 주택임대차보호법 해석이 쟁점된 사례

2018. 12. 18. 법률 제16000호로 개정된 민간임대주택에 관한 특별법(이하 '구 민간임대주택법') 제44조는 임대사업자가 최초 임대료(보증금 포함)를 설정하도록 규정하면서, 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있으면 그 계약에 따른 임차료가 최초 임대료에 해당한다는 규정이 없었습니다.

그러나 2019. 4. 23. 법률 제16386호로 개정된 민간임대주택에 관한 특별법(이하 '개정 민간임대주택법') 제44조 제1항 제2호 단서규정을 통하여 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약의 경우 최초 임대료는 그 계약에 따른 임차료를 의미하는 것으로 개정되었습니다.

이때, 주택임대차계약이 이미 존재하는 임대인이 민간임대주택 등록을 하는 경우에는 구 민간임대주택법이 적용되는 것인지, 아니면 주택임대차보호법을 적용하여 최초 임대료 설정은 불가능하고 기존 임대료에서 5% 이내의 범위에서 증액해야하는 것인지가 쟁점이 된 사안입니다.

□ 사례의 해결과정

본 사건은 임대인이 2019. 1.경 전세계약을 체결한 후 2019. 6.경 민간임대주택을 등록하였고, 전세계약 만료일 5개월 전 전세보증금 5%를 초과한 금액을 최초 임대료로 설정하겠다고 한 사안이었고, 신종범 변호사는 임대인을 대리하게 되었습니다.

임대차계약기간 만료 전까지 당사자 상호간에 내용증명을 주고받았고, 상호 협의점이 없이 분쟁조정위원회 또는 소송으로 나아가는 듯 하였습니다.

그러나, 법령해석례 20-0049, 법령해석례 19-0184 등을 근거로 하여 임대인 측은 최초 임대료 설정이 가능하다는 점을 계속하여 어필하였고, 임차인 측은 이에 대하여 더이상 반박하지 않고 임대인의 주장을 수용하였으며, 본 사건은 분쟁조정 또는 소송으로 나아가지 않고 당사자간 합의로 사건이 마무리 되었습니다.