부동산 매매시 "가계약"이란? 

"가계약"이란 무엇일까요?

가계약에 관한 민법상 별도의 규정은 없으나 일반적으로 부동산 매매계약 전 주로 매물을 선점하기 위하여 가계약은 널리 활용되고 있습니다.

가계약이 언급된 판례를 살펴보면, 

가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에  정식 계약서가 작성되지 않더라도, 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 그 부동산의 매매계약이 성립된 것이라고 판결함으로써, 가계약을 일반적 매매계약, 즉 본계약으로 해석될 수 있는 조건을 제시한 바가 있습니다.

위와 같은 판례는 대법원 2014다231378 판결이 판시한  “계약금 일부만 지급된 경우 매도인은 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수는 없고, 약정된 계약금 전체의 배액을 상환하여야만 한다”와 함께 종합해서 고려해보면, 매매당사자들 사이에 체결한 가계약이 본계약으로 해석된다면, 가계약금이 아닌 본계약금을 돌려주거나 본계약금의 배액을 상환해야만 계약을 파기할 수 있다고 보아야 할 수도 있습니다.

그러나 우리가 일반적으로 생각하고 있는 가계약을 상세하게 풀어 설명한 하급심은 가계약에 대해서 “빠른 시일 내에 본계약 체결 여부를 결정하기로 하고, 본계약 체결 전에 가계약금을 수수함으로써 본계약 체결할 의무를 어느 정도 부담한다는 정도의 인식을 공유하는 정도에 그친다”라고 보고 있고, 가계약은 “매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하는 것”이며, “매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 가계약금의 반환 역시 포기하면 된다”고 보고 있습니다.

즉, 매매당사자 사이에 계약의 중요사항에 대한 합의가 있었다고 할지라도, 위 하급심과 같이 단순히 본계약 체결 이전 가계약금을 지급함으로써 매수인으로 하여금 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 권리를 부여한 정도의 가계약이라면, 매수인은 가계약금만 포기하면 본계약에서 해소될 수 있게 된다는 의미라고 볼 수 있는 것입니다.

본계약이 아닌 가계약이라고 해석할 만한 구체적인 사정에 관하여 다른 하급심은 본계약과 가계약은 그 계약을 체결할 당시 양 당사자의 의사가 "장차 그와 같은 내용의 계약을 체결할 의사"였는지, 또는 "그와 같은 내용의 계약을 그 시점에 확정적으로 체결할 의사"였는지 여부에 따라 구별되어야 한다고 보고 있다고 판단됩니다.

따라서, 매수인이 지급한 계약금이 가계약에 의한 ‘가계약금’인지, 본계약으로 해석될 여지가 있는 가계약에서의 ‘계약금의 일부’였는지에 따라, 매수인은 전자라면 가계약금만 포기하면 본계약을 파기할 수 있으나, 후자라면 가계약금이 아닌 본계약금 전체를 지급하여야 계약을 해소할 수 있게 됩니다.  사정이 이와 같기 때문에, 부동산 거래시 가계약금을 지급하는 경우 매매당사자들은 가계약의 해석에 따라 해약을 위해 지출되는 비용의 차이가 엄청나게 달라지므로 법률전문가인 변호사의 조언을 통해 부동산매매계약서를 작성하여야 할 것입니다.