임대차, 등기부상 호수와 실제 호수가 다른 경우 

주택임대차, 등기부상 호수와 실제 호수가 다른 경우

임대차계약을 체결할 때에는 임차하려는 목적물을 실제 확인하여야 함은 물론 나아가 등기부등본 및 건축물대장과 일치하는지 여부 등에 대하여도 잘 살펴보아야 합니다. 공인중개사가 임대차계약 체결 시 부동산등기부에 기재된 호수와 실제 호수가 다르다는 사실을 확인하지 못해 임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 되었다면 공인중개사는 어떤 책임을 져야 하는지 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

ㄱ씨는 ㄷ씨 소유의 다세대주택 303호에 대하여 임대차계약을 체결하였습니다. 임대차계약은 공인중개사 ㄴ씨의 중개로 진행되었는데, 보증금은 9,500만원으로 하고 계약기간은 2년으로 정하였습니다. 계약 체결 이후 ㄱ씨는 주택을 인도받은 후 303호로 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 그 후 2년의 계약기간 동안 ㄱ씨는 그 곳에서 거주하였고 계약기간이 종료되기 전에 임대차계약을 갱신하였습니다.

그런데, ㄱ씨의 임대차계약이 갱신된 후 약 2개월이 지났을 무렵 맞은편 세대인 302호에 대한 공매절차가 진행되었는데, ㄱ씨가 그동안 알지 못했던 사실이 드러났습니다. 현관문 표시 에는 302호로 되어 있는 맞은편 세대가 부동산등기부상에는 303호로 등재되어 있었고, ㄱ씨가 거주하고 있던 303호는 부동산등기부상 302호로 표시되어 있었으며, 건축물대장상 표시도 이와 마찬가지였습니다. 302호와 303호가 각 세대의 실제 현황과 공부상 표시가 뒤바뀌어 있던 것입니다. 이러한 사실을 알지 못했던 ㄱ씨는 전입신고와 확정일자도 303호로 받아 둔 것입니다.

ㄱ씨는 공매절차가 진행 중인 303호에 대하여 채권신고를 하여 보증금 9,500만원을 회수하고자 했지만, 실제로는 303호가 아닌 302호에 거주하고 있기 때문에 채권신고는 거부되었습니다. 결국 ㄱ씨는 303호에 대한 공매절차에서 배당받지 못하였습니다. ㄱ씨가 거주하고 있는 등기부상 302호에는 채권최고액 65억의 근저당권이 선순위로 설정되어 있어 보증금 회수가 거의 불가능한 상태였습니다.

그러자 ㄱ씨는 임대차계약을 중개했던 공인중개사 ㄴ씨와 공인중개협회를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였습니다. 법원은 ㄱ씨에게 원고일부승소 판결을 내렸습니다.

담당 재판부는 공인중개사인 ㄴ씨가 실제 현황과 부동산등기부 및 건축물대장 상의 표시가 일치하지 않는다는 사실을 제대로 확인하지 않고 임대차계약을 중개하였으므로 확인설명의무를 제대로 이행하지 못한 과실이 인정된다고 판단하였습니다. 그리고 재판부는 ㄱ씨가 실제와 장부상 표시가 다르다는 사실을 전혀 알지 못하는 바람에 거주하고 있지 않은 다른 세대에 대해 전입신고 및 확정일자를 받아 보증금에 대한 우선변제권을 확보하지 못하였다고 설명하였습니다.

따라서 재판부는 중개업자 ㄴ씨와 공인중개협회가 손해를 배상할 책임이 있다고 판시하였습니다. 다만, ㄱ씨 또한 스스로 확인을 하지 않았고, 현황상의 표시와 공부상 표시가 뒤바뀌는 일은 흔치 않다는 점을 고려하여 ㄴ씨 등의 책임을 40%로 제한하였습니다.

위 사례에서 임대차계약 체결 시 등기부등본과 건축물대장 등을 잘 확인하여야 한다는 교훈을 얻을 수 있습니다.