주택 계약갱신청구권 관련 첫 하급심 판결 및 이후 대법원 판결 

고광욱 변호사입니다.

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오늘 소개해 드릴 중요판례는 주택임대차보호법(이하 '주임법') 상의 계약갱신 청구권 행사와 관련된 판례입니다.

주임법 제6조의3에 따라 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하며 이 경우 존속기간은 2년입니다.

주임법 제6조의3 제1항 각호는 아래와 같이 임대인의 정당한 사유(거절 사유)를 들고 있습니다.

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이 중 요즘 가장 분쟁이 되고 있는 집주인이 실거주하려는 경우에 관한 판례인데요.

임대인이 실거주하려는 것이 아니라 임대인이 부동산을 매도하고 부동산 매수인이 실거주하려고 하였을 때, 임차인이 어떻게 대응할 수 있는지가 관건이었습니다.

여기에 관한 중요판례가 첫번째로 나오게 된 것입니다.

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[ 사실 관계 ] - 한국경제 2021. 3. 23.자 기사(신연수 기자) 발췌

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원고 김씨는 지난해 8월 실거주 목적으로 경기 용인 수지구의 한 주택을 샀다. 이 집의 세입자 박씨는 기존 집주인 최모씨와 2019년 2월부터 2021년 2월까지 전세계약을 맺은 상태였다. 매매계약 당시 최씨는 박씨에게 “집을 팔려고 한다”며 “새 집주인이 직접 살려고 매수하는 만큼 전세계약을 연장하기 어려울 것 같다”고 통보했다. 박씨도 “새 집을 알아보겠다”고 답했다. 매수자 김씨는 실거주가 가능할 것으로 보고 매매계약을 체결했다.

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그러나 계약 체결 한 달 뒤인 지난해 9월 박씨는 기존 집주인에게 “(새 임대차보호법을) 알아보니 계약갱신청구권을 행사할 수 있다고 한다”며 “계약을 연장하겠다”고 입장을 바꿨다. 이에 김씨는 “실거주할 것이기 때문에 갱신청구를 거절한다”는 내용의 내용증명을 보내고 소송을 제기했다.

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법원은 세입자의 손을 들어줬다. 김씨는 매매계약 체결 뒤 3개월이 지나서야 잔금을 치르고 11월에 소유권 이전 등기를 마쳤기 때문이다. 재판부는 “피고는 새 집주인인 원고가 소유권 이전 등기를 마치기 전 종전 집주인에게 계약갱신청구권 행사를 마쳤다”며 “이를 승계한 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 권리가 없다”고 판단했다.

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즉 법원은 매수인의 소유권이전등기 시점을 기준으로 임차인이 그 등기 전에 계약갱신청구권을 적법하게 행사하였다면, 소유권이전등기를 마친 매수인이 실거주목적이라 하더라도 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없다는 결론을 내었습니다.

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다만 그로부터 약 1년 10개월이 지나

대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결은

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"주택임대차법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다. "고 판시를 하여 기존의 하급심 판단을 배척한 후 파기환송하였습니다.

그 이유로는 " 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야" 한다는 것입니다.

위와 같은 대법원 판단의 경우 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 하는 것으로 보입니다.

다만 임차인은 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 점, 이미 기존 임대인에게 계약갱신청구권을 행사한 임차인의 입장에서 인지하지 못한 매수인이 등장하여 실거주를 주장하는 경우 임차인은 보호를 받지 못한다는 점, 매매계약 체결 후 해제를 하였을 경우에는 임차인의 갱신청구권이 형해화 되는 점 등을 고려할 때에는 임차인에게 불리하게 작용될 수 있는 판결이라고 보여집니다.