한국토지주택공사, 서울주택도시공사 분양 당첨 부적격통보 대응방법 

안녕하십니까. 대한변호사협회 민사집행전문 김용대 변호사입니다.

아래에서는 한국토지주택공사(LH) 및 서울주택도시공사(SH)의 주택 분양 당첨 부적격 통보에 관한 대응방법에 관하여 알아보겠습니다.

1. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)의 분양 당첨 부적격 통보

청약인이 한국토지주택공사나 서울주택도시공사의 공공분양아파트 청약 공고에 따라 청약을 한 후 당첨이 되면, 그 후 한국토지주택공사나 서울주택도시공사에 적격심사를 위해 관련 서류 등을 제출하게 되는데, 위와 같은 과정에서 한국토지주택공사나 서울주택도시공사가 서류 등을 검토한 후 당첨자에게 당첨 부적격 통보를 하는 경우가 종종 있습니다.

2. 분양 당첨 부적격 통보에 대한 법적 대응 방법

그러나 간혹 한국토지주택공사나 서울주택도시공사의 분양 당첨 부적격 통보가 관계 법령이나 청약 공고내용에 비추어 위법하다고 볼 수 있는 경우가 있는데, 위와 같이 위법한 분양 당첨 부적격 통보에 대하여 당첨인은 어떠한 법적 대응을 할 수 있는지 문제가 될 수 있습니다.

3. 위법한 분양 당첨 부적격 통보에 대한 행정심판청구 가부

이와 관련하여 중앙행정심판위원회는 2020-6328 재결에서 “행정심판의 대상이 되는 행정청의 처분이란 행정청의 공법상의 행위로서 특정사항에 대하여 법규에 의한 권리의 설정 또는 의무의 부담을 명하거나 그 밖에 법률상의 효과를 발생하게 하는 등 국민의 구체적인 권리·의무에 직접 관계되는 행위를 말하고, 국민의 권리·의무에 직접 영향을 미치지 않는 행정청의 행위는 처분으로 볼 수 없다.”라고 판시하였고,

또한 같은 재결에서 “이 사건 통보는 공공분양주택의 사업주체인 피청구인(한국토지주택공사)이 잔여 순번당첨자의 적격여부를 확인하는 과정에서 부적격사유가 확인되어 청구인에게 이를 통보한 것으로 사실상의 통지행위에 불과하여 통보로 인하여 청구인에게 권리나 의무가 설정되거나 법률상의 이익에 직접적인 변동이 초래되었다고 할 수는 없으므로 이 사건 통보는 행정심판의 대상이 되는 처분이라고 보기 어렵다.”라고 결정하였습니다.

결국 위 중앙행정심판위원회의 재결에 따라서, 위법한 한국토지주택공사(LH) 및 서울주택도시공사(SH)의 분양당첨 부적격 통보에 관하여 당첨인으로서는 위 부적격 통보의 취소를 구하는 행정심판을 청구할 수 없습니다.

4. 위법한 분양 당첨 부적격 통보에 대한 민사소송 및 가처분 신청

서울고등법원은 1991. 6. 28. 선고 91나9673 판결에서 “공공분양아파트 자격요건 부적격 통지는 처분이 아니고, 아파트건설회사의 입주자모집공고에 당첨자 발표가 있은 후 분양당첨자는 소정기간 내에 회사와 주택공급계약을 따로 체결하여야 하며 위 기간 내에 계약을 체결하지 아니하면 모든 권리를 상실하도록 되어 있는 경우, 위 입주자 모집공고는 청약의 유인하고, 분양신청은 매매계약의 청약이며, 회사의 당첨자발표는 매매예약의 승낙이므로, 분양신청자의 분양신청과 회사의 당첨자발표에 의하여 일단 매매예약이 성립되며, 이 예약을 기초로 하여 비로소 주택공급계약이라는 본 계약이 체결되는 것이고 분양당첨자가 위 본계약 체결기간 내에 본 계약을 체결하지 아니하면 위 매매예약은 그 효력이 상실된다.”라고 판시하였습니다.

결국 중앙행정심판위원회의 재결과 기존 법원의 법리에 따라서 위법한 분양 당첨 부적격 통보에 관하여는 행정심판이나 행정소송이 아니라 민사소송 및 가처분 신청으로 다투어야 하고, 통상적으로 한국토지주택공사나 서울주택도시공사의 위법한 분양당첨 부적격 통보에 관하여는 민사 본안 소송으로 당첨자의 지위에 대한 확인을 구하는 소송과 민사 가처분으로 위와 같이 당첨자의 지위가 존재한다는 것을 전제로 한국토지주택공사나 서울주택도시공사가 해당 아파트의 동·호수에 관하여 제3자를 당첨자로 지정하거나 제3자와 분양계약을 체결하여서는 아니된다라는 가처분 신청을 하게 됩니다.

5. 위법한 분양 당첨 부적격 통보에 대한 민사 가처분 신청인용 사례

최근에도 서울주택도시공사가 2021년 3월경 공공분양 아파트 당첨자에게 관계 법령이나 아파트 청약 공고내용에도 기재되어 있지 않는 기준을 내세워 부적격 통보를 한 사례가 있는데, 이에 대해 위 당첨자가 본 법률사무소를 대리인으로 선임하여 서울주택도시공사를 상대로 아파트 분양 당첨자로서 지위가 존재한다는 것을 전제로 서울주택도시공사가 해당 아파트의 동·호수에 관하여 제3자를 당첨자로 지정하거나 제3자와 분양계약을 체결하여서는 아니된다라는 가처분 신청을 하여 인정받은 사례가 있습니다.