지난해 부동산 대책시행으로 양도 소득세가 강화되면서 집을 파는 대신 배우자나 자녀에게 증여하는 다주택자들이 늘어났습니다.
지난해 아파트 증여는 9만1866건으로 전년 6만4390건에서 43%(2만7476건) 늘었습니다.
특히 서울지역 아파트 증여는 1만2514건에서 2만3675건으로 89%(1만1161건) 급증했는데요,
부동산 양도소득세와 보유세 등의 부담이 커진 가운데 집값 상승의 기대가 남아 있어 다주택자들이 매도 대신 증여를 선택한 결과였습니다.
올해도 지난해 못지않게 아파트 증여가 많을 것이란 전망이 나오는 가운데, 정부는 양도세 절세를 목적으로 재산을 증여하는 것을 막기 위해 증여할때 세부담을 양도소득세와 비슷한 수준으로 조정하겠다고 밝혔습니다.
불확실성이 커지면서 많은 사람들이 상속을 할 것인지 증여를 택할 것인지 고민이 많은데요, 이번시간에는 상속 및 증여 활용법과 합법적인 절세전략에 대해 알아보도록 하겠습니다.
상속이냐 증여냐 선택 기준은?
민법상 증여란 생전에 자녀에 재산을 물려주는 것을 말하고 상속은 사망 후 재산을 이전하는 것을 말합니다.
이때 증여든 상속이든 재산을 물려받는 자녀는 세금을 부담하는 것이 원칙인데요,
상속이냐 증여냐를 선택할때 사람들이 가장 궁금해하는 것이 바로 이 세금 부담을 더는 것입니다.
만일 상속과 증여 사이 세금관계를 따지지 않고 부랴부랴 상속 개시 후 세금 관계를 알아보다가 증여와 상속 사이 세금 차이가 많이 발생한다는 것을 안다면 세금을 부담하는 입장에서는 뒤늦은 후회만 남을텐데요,
따라서, 생전에 상속과 증여 중 본인에게 유리한 방식이 어떤 것인지 미리 알아볼 필요가 있습니다.
부동산 자산을 가진 상속인이라면 현재 부동산 시세와 공시지가 상승을 따져볼때 증여가 세금 절감에 가장 효과적일 수 있습니다.
예를 들어 부동산 가격이 상대적으로 낮은 상태에서 증여를 하게되면 이후 시세 상승에 따른 이익은 자녀가 누리면서도 세금은 상속세보다 적게 낼 수 있습니다.
아파트 증여시 '매매사례가액' 신고가 원칙
아파트를 증여할 때는 '매매사례가액'신고가 원칙이므로 이를 어떻게 설정하는지에 따라 수천만원까지 증여세를 아낄 수 있습니다.
매매사례가액이란, 증여일부터 6개월 이전, 3개월 이후까지 9개월간 같은 단지, 같은 주택형의 아파트 중 증여일에 가장 가깝게 거래된 아파트의 매매가를 말합니다.
가깝게 거래된 매매 사례가 두 건 이상이면 이들 매매가의 평균이 기준이 됩니다.
최근처럼 아파트값이 1년 사이에도 2억~3억원씩 급등하는 시점에는 증여일에 가까운 시점에 예외적으로 높은 가격에 팔린 집이 있으면 그에 맞춰 증여세를 부담해야 하는 예기치 못한 리스크가 발생할 수 있습니다.
실례로 서울 대치동 아파트의 지분 일부를 아내에게 증여한 A씨는 최근 6개월간 이 아파트가 35억원 안팎에 거래된 것을 확인한 후 부부간 증여세 공제가 주어지는 6억원 내에서 아파트 지분 17%를 아내에게 증여했는데요,
하지만 몇 개월 뒤 관할 세무서는 A씨 아내에게 증여세를 부과했습니다. 배우자 증여는 6억원내이면 증여세가 공제되는데 왜 세무서는 증여세를 부과한 것일까?
그 이유는 증여 신고일 1주일 뒤 39억원에 거래된 사례가 있었기 때문입니다. 이 거래로 인해 매매사례가액의 기준이 올라가 아내에게 증여한 지분 가치가 6억6300만원에 이르면서 B씨 아내는 6300만원에 대한 증여세를 내야 했습니다.
그렇다면 이런 리스크를 해결하려면 어떻게 해야할까요 ?
우선 증여세 신고를 가능한 한 빨리 하는 것입니다.
증여세 신고를 완료하면 증여일 이후 3개월간 더 높게 팔린 매매거래가액이 있더라도 증여세에는 반영되지 않기 때문입니다.
증여일 당일에 증여세를 신고하면 증여일 이전 6개월간의 매매거래가액만 주택 증여 가치로 인정됩니다. 최근처럼 집값이 빠르게 오르는 시기에는 증여세 신고를 빨리하는 것이 증여세를 줄일 가장 좋은 방법이 될 수 있습니다.
두번째는 증여 시점에 아파트 가격의 감정평가를 받는 것입니다.
감정평가사가 정식으로 산정한 증여 아파트의 가치는 단지 내 다른 가구의 매매가보다 실제 가치를 정확하게 반영하는 것으로 인정받을 수 있습니다. 즉, 감정평가액이 나온 이후 더 비싼 가격에 팔린 집이 있더라도 이 아파트의 증여세 부과 기준은 감정평가액을 기준으로 할 수 있습니다. 최근과 같은 집값 급등기에는 미리 감정평가를 받는 것이 절세 포인트가 될 수 있습니다.
부채가 있는 부동산은 부담부증여 활용
부동산을 증여받을때는 증여세 뿐만 아니라 증여취득세도 납부해야 합니다.
1세대 1주택자가 직계존비속에게 증여할 경우 비조정지역이나 3억원 미만의 조정지역은 기존 3.5%가 적용되지만,
지난해 7월 기존 3.5%였던 증여취득세율이 조정대상지역 내 3억원 이상은 12%로 상향됐습니다.
절세를 위해 증여를 선택했으나, 해당지역이 조정지역에 해당되면 오히려 증여세와 증여취득세 부담이 더 클 수 있는 우려가 있습니다.
이런 경우에는 부담부 증여를 활용하는 것이 도움이 될 수 있습니다.
부담부 증여란 자녀에게 미리 재산을 증여하거나 양도하는 과정에서 전세보증금 또는 주택담보대출 등 부채를 포함해 물려주는 것을 말합니다.
부담부 증여는 증여세를 산정할때 증여재산에서 채무를 빼고 계산하기 때문에 채무가 많을수록 증여세가 줄어드는 효과를 기대할 수 있습니다.
다만, 증여자 본인이 부담해야할 채무가 유상으로 양도되었다면 양도소득세가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
또, 다주택자가 조정대상지역 부동산을 부담부증여할 경우에는 증여세와 양도세가 합산된 금액이 일반증여시 증여세보다 커질 수 있으므로 신중한 판단이 요구됩니다.
최근 불법 편법 증여로 인해 국세청에 고발된 가구가 크게 늘고 있습니다.
그러나 법의 테두리 안에서 소중한 재산권을 지키는 것은 모든 이의 당연한 권리입니다.
최근 상속 및 증여세는 재산 형태, 액수, 정부시책등이 맞물리면서 일률적인 공식이 적용되지 않기 때문에 본인의 상태에 가장 유리한 절세 효과를 누리기 위해서는 취득세율의 개념을 정확히 이해하고 합법적인 절세가 가능한지 전문가의 상담을 구해보는 것이 좋습니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.