부동산 가계약금 관련 분쟁: 계약금 전부만? 가계약금만? 

가계약금을 단순히 '먼저 찜한 대가'로 보느냐, '계약의 이행을 구할 수 있는 지위에 대한 대가'로 보느냐에 따라 달라질 수 있습니다. 크게 (1) 계약의 내용이 아무것도 정해지지 않은 상태에서의 가계약금인지, (2) 목적물과 매매대금의 액수와 지급시기 등 <계약의 중요한 내용>이 정해졌는지에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

​

계약 내용이 정해지지 않은 상태에서 가계약금을 주고받는 경우, 매우 드물긴 합니다. 이때에는 '먼저 찜한 대가'일 가능성이 큽니다. 그렇다면 가계약금만 돌려주거나(팔려고 했던 사람), 가계약금만 포기하고 계약을 깨면 됩니다(살려고 했던 사람). 가계약금을 주고받은 다음에 계약의 중요한 내용이 정해진 경우라도 마찬가지라고 봐야 합니다. 계약의 중요한 내용이 정해지기 전에 그냥 주고받은 돈이기 때문이죠.

​

만약 계약의 중요한 내용이 정해진 다음에 가계약금을 주고받은 경우, 특히 계약금, 중도금, 잔금 등의 액수와 지급시기가 모두 정해진 다음에 가계약금을 주고받았다면 그 가계약금은 계약금의 일부라고 볼 수도 있습니다. 이렇게 되면 가계약금이 아니라 약속한 계약금의 배액을 돌려주거나(팔려고 했던 사람), 계약금과 가계약금의 차액을 지급하면서(살려고 했던 사람) 계약을 깰 수 있을 것입니다.

매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결)

​

여기서도 문제는 남습니다. 부동산은 공인중개사를 통해 계약하는 경우가 많습니다. 집을 보러 가서 만나는 경우가 아니면 계약서를 작성하기 전까지 매도인과 매수인이 대면해서 계약 내용을 협의하는 경우는 드물죠. 공인중개사가 보낸 메시지에 계약의 중요한 내용이 적혀 있고, 이에 문자 메시지로 동의한다는 답변을 하는 방식으로 협의합니다. 매도인과 매수인이 직접 의사표시를 주고받는 것이 아니죠. 공인중개사가 매도인이나 매수인을 대리하는 것도 아닙니다. 매도인이나 매수인에게 그 메시지에 써져 있는 내용의 법률효과가 발생한다고 보기 어려운 측면입니다. 이런 경우라면 여전히 가계약금은 '먼저 찜한 대가'에 불과하다고 볼 수도 있습니다.

​

가계약금과 관련된 일련의 행위에는 살펴본 것과 같은 복잡하고 미묘한 법률적인 의미와 효과가 담겨 있습니다. 사실관계에 따라 '먼저 찜한 돈'일 수도 있고 아닐 수도 있습니다. 부동산 거래를 하실 때에는 계약의 체결 과정에 대해 메시지나 통화 녹음 등의 방식으로 자료를 남겨둘 필요성이 큽니다. 가계약금이나 계약금을 주고받은 상태에서 계약의 해지나 해제 등 계약을 깨는 방법을 고민하고 계시다면 법률전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.

​

변호사 박희정

법무법인 윈스