단독주택 경계측량.현황측량을 했는데 옆집과 뒷집이 제 집을 침범해 들어와 있는걸 알게됐어요

Question

2018년 부모님이 돌아가시고 서울에 단독주택(59 m2)을 형제들끼리 상속 받았습니다.
3명이 나눠 받은 주택을 제가 지분매입을 계속 하여 2020년 100% 지분을 가지게 되어 단독주택의 경계측량 및 현황 측량을 했는데요. 그 결과 옆집과 뒷집의 건물이 제 땅을 침범한 상태로 나왔습니다 옆집(4 m2)침범 , 뒷집(6 m2)침범. 이 상태인데. 
토지무단사용으로 내용 증명을 보내었는데 상대방측이 점유취득을 주장하며 오랫동안 차지하고 있었으니 이젠 내땅이다. 소송을 하든 말든 알아서 하라더군요. 
상대방은 법적으로 점유취득을 획득한 적이 없으며 30년간 온전하다는 주장도 합의 된 것
그리고 들은 것 또한 없습니다.
1. 상대방이 침범하고 있는 건물을 철거 하지 않을 시. 토지 이용료를 받을려고 합니다.
2. 그리고 또한 제가 주택을 매입한 시점부터 받을 수 있는건지 아니면 부모님에게 상속받은
     권리로 2018년 이전 까지도 토지 이용료를 더 받을수 있는건지 궁금합니다.
3. 제가 어떤것을 준비 하면 되는지?  
     그리고  소송의 과정과 소송 기간을 대략적으로 라도 알고 싶습니다.

*참고 상대 건물들과 제 건물은 50년 이상 된 단독주택들 입니다.

송인욱 변호사 · Answer

경계 측량 결과를 기초로 한 도면을 작성한 후 명도 청구 및 명도 완료시까지 지료 상당액의 부당이득 반환 청구를 한 후, 추후 지료 부분에 대한 감정신청을 법원에 하여 정리하면 됩니다.

위 소송에 대하여 상대방 측에서는 점유 취득 시효를 주장할 것인데, 악의의 무단점유에 기초한 취득 시효 주장은 인정되지 않는바, 기존에 다른 분쟁 사항이 있었는지, 상대방 측에서 알고 있었다는 점 등을 확인할 수 있는 자료 등이 있는지 준비해 놓기 바랍니다.

토지 이용료의 경우 부모님의 소유 시점 중 청구 시를 기준으로 10년 치 정도것을 청구하면 될 것으로 보입니다(시효의 문제).

위 내용이 준비되면 소송을 제기한 후 상대방 측의 대응을 봐야 하는데, 1심 기준으로 8개월 정도 생각하면 됩니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 상대방이 50년 이상 건물을 가지고 있었던 사안이므로 점유취득시효가 인정될 수 있는 사안입니다. 자주점유 인정 여부,점유취득시효 완성 후 소유권자 변경 여부 등 쟁점이 다양할 것으로 보입니다.

2. 귀하는 토지 인도, 건물 철거, 부당이득반환청구 가능합니다. 부당이득은 차임 상당의 손해배상이고 10년 정도 인정될 것으로 보입니다. 차임 상당의 손해배상은 법원이 선임한 감정인의 감정 절차에 따라 정해질 것으로 사료됩니다.

3. 등기부 등본, 지적도나 건물 현황도, 사건의 경위 등 정리해서 방문 상담 오신 후 사건 진행하시면 될 것으로 보입니다.

4. 소송 기간은 8개월 ~ 1년 정도 걸릴 것으로 보입니다. 상대방이 소유권이전등기청구 반소 제기할 가능성 있습니다.

심제원 변호사 · Answer

안녕하세요. 심제원 변호사입니다.

1. 상대방의 점유취득시효 주장이 정당한지를 알기 위해서는 각 토지의 등기부를 보고 파악해졸 필요가 있습니다. 전 점유자의 점유까지 승계를 하기에 의외로 취득시효가 인정되는 경우도 있습니다.

2. 점유취득시효가 인정되지 않는다면 토지사용료를 부당이득으로 청구가 가능합니다. 부모님이 받을 수 있었던 사용료는 본인 상속분을 계산해서 받아야 할 것입니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 건설사 법무실장 출신 경력 변호사로서,  다수의 경계침범으로 인한 토지인도 및 건물철거 소송 사건을 수행한 경험에 의하면, 
2. 상대방이 타인의 토지 인줄 알면서 점유하여 왔다면, 점유취득 시효가 인정되지 않습니다.
3. 상대방에게 토지 인도 및 건물철거, 토지사용료 청구소송을 제기하여야, 토지소유자의 권리를 회복할 수 있습니다.

김형민 변호사 · Answer

1. 상대방이 정당한 권원 없이 점유한 부분에 대하여는 방해배제로서 철거를 구하는 외에 침범된 부분의 비율에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 구할 수 있습니다.

2. 질문자님이 매입하신 시점부터의 침범된 부분에 대한 이용료는 당연히 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 부모님에게 상속받은 권리 부분은 1/3 부분에 한하여(형제간 주택 지분매입 과정에서 차임 부분도 함께 양수하였다면 전부), 역산하여 10년간의 것을 청구할 수 있을 것입니다.

3. 우선 상속받은 주택 등기부와 경계측량 및 현황 측량 결과를 준비하시고, 침범된 부분 사진 등도 첨부하시면 좋습니다. 그 외 꾸준히 본인이나 부모님이 해당 부분을 사용수익 및 관리해 왔던 사정들, 혹시 침범된 부분에 대하여 시정이나 철거를 요구한 일이 있었다면 그러한 사정을 증명할 자료, 기타 경계 및 현황 관리를 꾸준히 해 온 사정들을 뒷받침할 자료를 제출하면 될 것입니다. 차임과 관련하여서는 월세 등으로 임대하였을 경우 임차료를 얼마 정도로 설정하였는지를 뒷받침할 자료를 제출하면 좋습니다.

4. 소송은 소장을 제출하고 나면, 소장 송달 후 30일 이내에 상대방이 답변서를 제출하여야 합니다. 그 뒤 변론기일이 지정되고 증거조사를 거쳐 판결을 하게 될 터인데, 기간은 재판부나 사건의 난이도 및 성격에 따라 차이가 있습니다. 다만 이 경우 상대방도 반박을 위해 나름의 자료를 제출할 것이므로 단기간에 종결될 것으로 보이지는 않습니다.

이재형 변호사 · Answer

1. 상대방이 점유취득시효를 주장하고 있는 것으로 보입니다. 상대방이 20년 이상 소유의 의사로 평온, 온건하게 점유 사용하는 경우 점유취득시효가 완성되어 소유권을 주장할 여지는 있습니다. 상대방 부동산의 건축시기, 담장의 설치시기 등을 알아야 보다 자세한 상담이 가능할 것 같습니다.

2. 상대방의 점유취득시효가 완성이 되지 않았다면 철거를 청구할 수 있습니다. 다만 법원에서 철거를 하는 것이 건물의 효용을 떨어뜨려 사회적으로 손실이라고 보는 경우 철거 대신 사용료를 청구해야하는 상황이 있을 수 있습니다. 이 경우 귀하가 상속을 받기 이전 기간에 대해서도 청구는 가능할 것으로 보이나, 그 기간은 채권의 소멸시효인 10년이 적용되어 그 기간 내의 토지 사용료를 청구할 수 있을 것입니다.

3. 소송의 과정은 주위적으로는 철거를, 예비적으로 사용료를 청구하여야 할 것으로 보이며, 사용료를 특정하기 위하여 임료감정이 진행되어야 할 것으로 보입니다.

4. 구체적인 점유현황 등을 알려주시어야 보다 자세한 상담이 가능합니다.